Mit dem Schenkungssteuer Haus Rechner ermitteln Sie sofort, ob beim Verschenken oder Überschreiben einer Immobilie Schenkungssteuer anfällt und wie hoch sie ausfällt. Entscheidend sind der Verkehrswert des Hauses, der Freibetrag nach Verwandtschaftsgrad und der anzuwendende Steuersatz. Dieser Schenkungssteuer Rechner 2026 berücksichtigt die aktuellen Freibeträge und Steuersätze nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) und zeigt, wie Sie durch geschickte Gestaltung Steuer sparen.
Der Schenkungssteuer Haus Rechner zieht zuerst den persönlichen Freibetrag vom Verkehrswert ab. Nur der übersteigende Betrag ist steuerpflichtig. Die Freibeträge sind identisch mit denen der Erbschaftssteuer und können alle 10 Jahre erneut genutzt werden.
| Beschenkter | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | I | 500.000 € |
| Kind / Stiefkind | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern / Großeltern (bei Schenkung) | II | 20.000 € |
| Geschwister, Nichte, Neffe | II | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | III | 20.000 € |
Hinweis: Anders als beim Erbfall gibt es bei der Schenkung keinen besonderen Versorgungsfreibetrag. Für Eltern gilt bei der Schenkung (nicht im Erbfall) nur der Freibetrag von 20.000 €.
Maßgeblich ist der Verkehrswert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Das Finanzamt wählt je nach Objektart eines von drei Verfahren:
Seit der Reform der Grundbesitzbewertung 2023 fallen die festgesetzten Werte häufig höher aus als früher. Ein qualifiziertes Gutachten kann einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen und so die Schenkungssteuer senken.
Auf den steuerpflichtigen Erwerb (Wert minus Freibetrag) wird der Steuersatz der jeweiligen Steuerklasse angewandt. Er steigt mit der Höhe des Erwerbs.
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Ein Elternteil überträgt ein Haus im Verkehrswert von 600.000 € auf das eigene Kind. Der Freibetrag beträgt 400.000 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert Haus | 600.000 € |
| Freibetrag Kind | − 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 200.000 € |
| Steuersatz Klasse I (bis 300.000 €) | 11 % |
| Schenkungssteuer | 22.000 € |
Tipp: Schenken beide Elternteile jeweils einen hälftigen Anteil, stehen 2 × 400.000 € = 800.000 € Freibetrag zur Verfügung – die Schenkung wäre dann komplett steuerfrei.
Die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims zwischen Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG zu Lebzeiten vollständig schenkungssteuerfrei – unabhängig vom Wert und ohne Anrechnung auf den Freibetrag. Voraussetzung ist, dass die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Diese Befreiung gilt nur für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, nicht für die Übertragung auf Kinder zu Lebzeiten.
Behält sich der Schenker ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht vor, wird dessen Kapitalwert vom Verkehrswert abgezogen. Der Kapitalwert errechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger, der vom Alter des Berechtigten abhängt (statistische Lebenserwartung). Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abzug und desto niedriger die Schenkungssteuer.
Eine bewährte Gestaltung bei der Schenkungssteuer für ein Haus ist die sogenannte Kettenschenkung. Dabei wird die Immobilie nicht direkt vom Schenker auf den Endbegünstigten übertragen, sondern über eine Zwischenperson, die jeweils einen eigenen Freibetrag mitbringt. Schenkt etwa ein Großvater zunächst seinem Kind und dieses anschließend dem Enkel, können zwei Freibeträge genutzt werden. Die Rechtsprechung erkennt solche Gestaltungen an, sofern die Zwischenperson tatsächlich frei über das Geschenk verfügen kann und keine Verpflichtung zur Weitergabe besteht. Wird die Weitergabe dagegen von vornherein zwingend vereinbart, kann das Finanzamt die Kette als einheitliche Direktschenkung werten – mit entsprechend höherer Steuer. Eine sorgfältige zeitliche und rechtliche Trennung ist deshalb unerlässlich.
Häufig wird ein Haus nicht völlig unentgeltlich übertragen, sondern gegen eine Gegenleistung – etwa die Übernahme von Schulden, ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Pflegeverpflichtung. In diesen Fällen liegt eine gemischte Schenkung oder eine Schenkung unter Auflage vor. Der Wert der Gegenleistung mindert die Bemessungsgrundlage: Nur der unentgeltliche Teil unterliegt der Schenkungssteuer. Übernimmt der Beschenkte beispielsweise ein Restdarlehen von 100.000 €, sinkt der steuerpflichtige Wert um diesen Betrag. Solche Konstruktionen sind ein wirksames Instrument, um die Steuer zu senken, müssen aber sauber bewertet und dokumentiert werden, da das Finanzamt die angesetzten Werte prüft.
Die Schenkung eines Hauses muss innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Bei einer notariellen Beurkundung – die bei Immobilien zwingend ist – übernimmt der Notar diese Anzeige in der Regel und übermittelt die relevanten Daten. Das Finanzamt fordert anschließend gegebenenfalls eine Schenkungssteuererklärung an. Wer innerhalb von zehn Jahren mehrere Schenkungen vom selben Schenker erhält, muss beachten, dass diese zusammengerechnet werden: Der Freibetrag gilt einmal pro Zehnjahreszeitraum, nicht pro einzelner Schenkung. Frühere Schenkungen werden bei der Berechnung der aktuellen Steuer berücksichtigt, was die Progression beeinflussen kann. Eine vorausschauende Planung über mehrere Jahrzehnte ist daher der wirksamste Hebel, um Schenkungssteuer beim Haus dauerhaft zu vermeiden.
Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad: Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €, Eltern und Geschwister 20.000 €, Nichten/Neffen und nicht verwandte Personen 20.000 €. Der Freibetrag kann alle 10 Jahre neu genutzt werden.
Nur wenn der Verkehrswert der Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt. Übertragen Eltern ein Haus im Wert von 380.000 € auf ein Kind (Freibetrag 400.000 €), fällt keine Schenkungssteuer an. Über dem Freibetrag wird der übersteigende Betrag besteuert.
Maßgeblich ist der Verkehrswert nach dem Bewertungsgesetz. Das Finanzamt nutzt je nach Objekt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Bei selbstgenutzten Eigenheimen und vermieteten Immobilien gibt es zusätzliche Vergünstigungen.
Der Freibetrag kann alle 10 Jahre erneut in voller Höhe genutzt werden. Wer ein hohes Vermögen steueroptimiert übertragen will, kann Schenkungen über mehrere Jahrzehnte staffeln, um Freibeträge mehrfach auszuschöpfen.
Die Steuersätze hängen von Steuerklasse und Wert des steuerpflichtigen Erwerbs ab. In Steuerklasse I (Kinder, Ehegatten) liegen sie zwischen 7 % und 30 %, in Steuerklasse II (Geschwister, Nichten) zwischen 15 % und 43 %, in Steuerklasse III zwischen 30 % und 50 %.
Die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims zwischen Ehegatten zu Lebzeiten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG vollständig schenkungssteuerfrei, unabhängig vom Wert. Voraussetzung ist, dass beide das Haus tatsächlich bewohnen.
Ja. Behalten Sie sich beim Verschenken ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht vor, mindert dessen Kapitalwert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Das kann die Schenkungssteuer erheblich reduzieren.
Sowohl Schenker als auch Beschenkter müssen die Schenkung innerhalb von 3 Monaten beim zuständigen Finanzamt anzeigen. Bei notariell beurkundeten Immobilienschenkungen übernimmt das der Notar.