Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte vorab die Steuerlast kennen. Mit unserem Spekulationssteuer Immobilie verkaufen Rechner berechnen Sie in wenigen Sekunden, ob beim Hausverkauf 2026 Spekulationssteuer anfällt und wie hoch sie ausfällt. Die Spekulationssteuer (genauer: Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG) greift, wenn Sie eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist mit Gewinn verkaufen. Dieser Rechner berücksichtigt die Haltedauer, Anschaffungskosten, Modernisierungen, Verkaufskosten, AfA-Abschreibungen, die Freigrenze von 1.000 € sowie Ihren persönlichen Steuersatz.
Die Spekulationssteuer beim Immobilie verkaufen entsteht, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und ein Gewinn erzielt wird. Rechtsgrundlage ist § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG), der private Veräußerungsgeschäfte regelt. Wer also eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Anlageobjekt nach sieben Jahren mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn versteuern. Entscheidend für die Fristberechnung sind die Daten der notariellen Verträge – nicht der Tag des Grundbucheintrags oder der Schlüsselübergabe.
Es gibt zwei zentrale Ausnahmen, bei denen keine Spekulationssteuer auf die Immobilie fällt: erstens nach Ablauf der 10-Jahres-Frist, zweitens bei durchgehender Selbstnutzung. Unser Rechner prüft beide Bedingungen automatisch und weist den Verkauf in diesen Fällen als steuerfrei aus.
Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre. Sie beginnt mit dem Tag des Kaufvertrags und endet exakt zehn Jahre später. Liegt der Verkaufsvertrag auch nur einen Tag innerhalb dieser Frist und wird ein Gewinn erzielt, ist dieser steuerpflichtig.
| Haltedauer | Vermietete/leerstehende Immobilie | Selbst genutzte Immobilie |
|---|---|---|
| 0–9 Jahre, 364 Tage | Steuerpflichtig (Gewinn × pers. Steuersatz) | Steuerfrei (bei Selbstnutzung) |
| Genau 10 Jahre + 1 Tag | Steuerfrei | Steuerfrei |
| Über 10 Jahre | Steuerfrei | Steuerfrei |
Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt haben, bleibt der Verkauf steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer. Es genügt, wenn die Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in zwei zusammenhängenden Kalenderjahren bestand; eine durchgehende Nutzung über drei volle Jahre ist nicht erforderlich. Damit ist der Verkauf der eigengenutzten Wohnimmobilie in der Praxis fast immer spekulationssteuerfrei.
Vorsicht bei häuslichem Arbeitszimmer: Ein abgesetztes Arbeitszimmer galt früher als anteilig steuerpflichtig. Nach aktueller BFH-Rechtsprechung bleibt der Verkauf jedoch auch dann steuerfrei, sodass die Selbstnutzungs-Ausnahme greift.
Der zu versteuernde Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Die Formel lautet:
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Anschaffungskosten + Nebenkosten + Modernisierung − AfA)
Wichtig: Bereits in der Steuererklärung geltend gemachte Abschreibungen (AfA) mindern die abzugsfähigen Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Wer also über Jahre 2 % AfA pro Jahr abgezogen hat, muss diese Beträge dem Gewinn wieder hinzurechnen.
| Position | Beispielwert |
|---|---|
| Verkaufspreis | 430.000 € |
| − Verkaufskosten (Makler, Notar) | −9.000 € |
| − Kaufpreis | −280.000 € |
| − Anschaffungsnebenkosten | −28.000 € |
| − Modernisierung | −15.000 € |
| + AfA-Rückrechnung | +22.000 € |
| = Veräußerungsgewinn | 120.000 € |
| Spekulationssteuer (42 % + 5,5 % Soli) | ≈ 53.172 € |
Die Spekulationssteuer hat keinen eigenen festen Satz. Der Veräußerungsgewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert. 2026 reicht die Einkommensteuer von 0 % (unter dem Grundfreibetrag von rund 12.348 €) über 14 % (Eingangssteuersatz) bis 42 % (ab ca. 68.480 €) und 45 % (Reichensteuer ab 277.826 €). Hinzu kommen 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die anteilige Einkommensteuer sowie ggf. 8 % oder 9 % Kirchensteuer.
| Zu versteuerndes Einkommen 2026 | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| bis ca. 12.348 € | 0 % |
| ab ca. 12.349 € | 14 % (steigend) |
| ab ca. 68.481 € | 42 % |
| ab 277.826 € | 45 % |
Seit 2024 gilt für private Veräußerungsgeschäfte eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr (zuvor 600 €). Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er komplett steuerfrei. Achtung: Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag – wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der über 1.000 € liegende Teil.
Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine vermietete oder unbewohnte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Ja. Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt haben, ist der Verkauf nach § 23 EStG steuerfrei – auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.
Es gibt keinen festen Satz. Der Veräußerungsgewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der 2026 zwischen 0 % und 45 % liegt, zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
Ja, es gilt eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr (§ 23 Abs. 3 EStG, ab 2024). Liegt der gesamte Veräußerungsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Vom Verkaufspreis können Sie die ursprünglichen Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler), Modernisierungskosten sowie die Verkaufskosten abziehen. Bereits geltend gemachte Abschreibungen (AfA) erhöhen dagegen den Gewinn.
Die Frist bleibt bei 10 Jahren. Die früher diskutierte Verlängerung auf 10 Jahre bei Nutzung als Ferienwohnung wurde nicht umgesetzt. Bei Vermietung gilt durchgehend die 10-Jahres-Spekulationsfrist.
Maßgeblich sind die Daten der obligatorischen Verträge (Notartermine), nicht der Grundbucheintrag. Liegen zwischen Kauf- und Verkaufsnotartermin mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn steuerfrei.
Ja. Steuerpflichtige Veräußerungsgewinne werden in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung erklärt. Das Finanzamt rechnet sie Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzu.