Grunderwerbsteuer-Rechner
Geben Sie den Kaufpreis und das Bundesland ein. Der Rechner ermittelt die Grunderwerbsteuer 2026 nach den aktuellen Landessätzen.
Modellrechnung. Verbindlich ist der Steuerbescheid des Finanzamts.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine bundesrechtlich geregelte, von den Bundesländern erhobene Verkehrsteuer. Sie fällt beim entgeltlichen Erwerb eines inländischen Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts an. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997. Mit der Föderalismusreform 2006 wurde den Ländern die Steuersatzhoheit übertragen; seit 1. September 2006 können sie den Steuersatz nach § 11 GrEStG eigenständig festsetzen.
Steuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind nach § 1 GrEStG insbesondere Kaufverträge, Tauschverträge, Erwerb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren, Vereinigung aller Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft sowie der Erwerb wirtschaftlicher Beteiligung an grundstückshaltenden Gesellschaften. Auch share deals - der Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften - können Grunderwerbsteuer auslösen, wenn binnen zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen (§ 1 Abs. 2a, 3, 3a GrEStG).
Die Steuer wird auf den Wert der Gegenleistung erhoben. Im Regelfall ist das der Kaufpreis. Werden zusätzlich Verbindlichkeiten übernommen, Leibrenten oder Wohnrechte vereinbart, fließt deren Wert in die Bemessungsgrundlage ein. § 8 GrEStG nennt diese 'Gegenleistung im Sinne des Gesetzes'. Bei fehlender oder unangemessen niedriger Gegenleistung tritt der Grundbesitzwert nach Bewertungsgesetz an deren Stelle.
Steuersatz-Vergleich aller 16 Bundesländer 2026
| Bundesland | Steuersatz 2026 | Letzte Änderung | Bei 450.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | seit 1997 unverändert | 15.750 € |
| Sachsen | 3,5 % | seit 1997 unverändert | 15.750 € |
| Hamburg | 5,5 % | 1. Januar 2024 (von 4,5 %) | 24.750 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | seit 1. Januar 2014 | 22.500 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 1. Juli 2019 (von 5,0 %) | 27.000 € |
| Bremen | 5,0 % | seit 1. Januar 2014 | 22.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | seit 1. März 2012 | 22.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | seit 1. März 2012 | 22.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | seit 5. November 2011 | 22.500 € |
| Berlin | 6,0 % | seit 1. Januar 2014 | 27.000 € |
| Hessen | 6,0 % | seit 1. August 2014 | 27.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | seit 1. Juli 2015 | 29.250 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | seit 1. Januar 2015 | 29.250 € |
| Saarland | 6,5 % | seit 1. Januar 2015 | 29.250 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | seit 1. Januar 2014 | 29.250 € |
| Thüringen | 6,5 % | seit 1. Januar 2017 | 29.250 € |
Befreiungen nach § 3 GrEStG
§ 3 GrEStG nennt eine Reihe von Erwerbsvorgängen, die von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Wichtigste Fallgruppen:
- Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Schenkung oder Verkauf zwischen Ehegatten ist steuerfrei.
- Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG): Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder. Geschwister dagegen sind nicht von der Befreiung umfasst.
- Erwerb von Todes wegen (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Erbschaft und Vermächtnis. Hier greift dafür die Erbschaftsteuer nach ErbStG.
- Schenkung unter Lebenden (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Befreit von der Grunderwerbsteuer; stattdessen kann Schenkungsteuer anfallen.
- Geringfügige Erwerbe (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Bagatellgrenze von 2.500 Euro. Liegt der Kaufpreis darunter, wird keine Grunderwerbsteuer erhoben.
- Bestimmte Umstrukturierungen (§ 6a GrEStG): Konzerninterne Umwandlungen unter engen Voraussetzungen.
Wichtig: Die Befreiungen gelten lückenlos nur, wenn alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und im Notarvertrag korrekt dokumentiert sind. Bei späteren Änderungen kann die Steuer rückwirkend festgesetzt werden.
Worked Examples Grunderwerbsteuer 2026
Prozessablauf von Kauf bis Eintragung
Schritt 1: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages. Schritt 2: Notar leitet Anzeige des Erwerbsvorgangs an das Finanzamt weiter (§ 18 GrEStG). Schritt 3: Finanzamt prüft Vorgang, fordert ggf. weitere Unterlagen an. Schritt 4: Steuerbescheid wird erlassen, üblich vier bis zwölf Wochen nach Notartermin. Schritt 5: Käufer überweist Grunderwerbsteuer binnen eines Monats nach Bekanntgabe. Schritt 6: Finanzamt erteilt Unbedenklichkeitsbescheinigung. Schritt 7: Notar reicht Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt ein, das die Eigentumsumschreibung vornimmt. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer.
Wichtig für die Finanzierung: Banken vergeben Kredite üblicherweise erst nach Eintragung einer Grundschuld. Die Grunderwerbsteuer fällt also vor dem ersten Auszahlungsschritt der Bank an. Käufer müssen die Grunderwerbsteuer zwischenfinanzieren oder aus Eigenmitteln zahlen. Manche Banken bieten 100-Prozent-Finanzierungen inklusive Nebenkosten an, üblich sind aber 80 - 90 Prozent Beleihungswerte.
Häufige Fehler bei Grunderwerbsteuer-Berechnungen
- Möbel und bewegliches Inventar werden nicht separat im Kaufvertrag ausgewiesen, obwohl sie nicht zur Bemessungsgrundlage zählen.
- Bauträgerverträge werden als reine Grundstückskäufe behandelt, obwohl die einheitliche Vertragslehre den Bauwert einbezieht.
- Steuersätze älterer Stände werden verwendet (z. B. 4,5 % Hamburg vor 2024).
- Geschwister werden als Verwandte in gerader Linie behandelt, obwohl § 3 Nr. 6 GrEStG nur direkte Linien begünstigt.
- Grunderwerbsteuer wird mit Grundsteuer verwechselt; beide sind verschiedene Steuerarten.
- Notarkosten und Grundbuchgebühren werden in die Grunderwerbsteuer eingerechnet, obwohl sie eigenständige Kostenpositionen sind.
- Bei Auslandsbezug (z. B. Erwerber aus EU-Land) wird übersehen, dass deutsche Grunderwerbsteuer für inländische Grundstücke unabhängig vom Wohnsitz anfällt.
Anschaffungsnebenkosten und steuerliche Behandlung
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird steuerlich nicht sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgabe abgezogen. Stattdessen erhöht sie die Anschaffungskosten der Immobilie. Bei vermieteten Objekten wird sie über die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt - linear über 40 Jahre für Gebäude (zweieinhalb Prozent jährlich) bei vermieteten Wohngebäuden, die ab 2023 fertiggestellt sind, oder über 50 Jahre (zwei Prozent) bei älteren Bestandsgebäuden.
Bei betrieblich genutzten Immobilien gelten die AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG abhängig von der Art der Nutzung. Reine Bürogebäude im Betriebsvermögen werden über 33,3 Jahre abgeschrieben (drei Prozent), gemischtgenutzte Gebäude entsprechend ihrer Aufteilung. Die Grunderwerbsteuer auf den Grund und Boden ist nicht abschreibbar; sie verteilt sich auf den Anteil von Grund und Boden bzw. Gebäudewert anteilig.
Selbstgenutzte Immobilien können die Grunderwerbsteuer steuerlich nicht geltend machen. Eine Ausnahme gibt es bei Modellrechnungen für Vermietungsbeginn nach Eigennutzung: Die im Anschaffungsmoment angefallene Grunderwerbsteuer wird Bestandteil der historischen Anschaffungskosten und damit Bemessungsgrundlage späterer AfA, wenn das Objekt vermietet wird.
Steuersparmodelle und Gestaltungsmöglichkeiten
Die Trennung von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag durch unterschiedliche Vertragspartner ist eine klassische Gestaltung, die jedoch streng nach BFH-Rechtsprechung kontrolliert wird. Liegt ein einheitliches Vertragswerk vor (gleicher zeitlicher und sachlicher Zusammenhang, gemeinsame Beteiligte), wird Grunderwerbsteuer auf den Gesamtbetrag fällig. Erwerber sollten daher konkret prüfen lassen, ob die Trennung der Geschäfte rechtlich tragfähig ist.
Familieninterne Übertragungen können Grunderwerbsteuer vermeiden. Eltern können Immobilien ihren Kindern schenken oder verkaufen - in beiden Fällen greift die Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG (gerade Linie). Achtung: Bei Schenkungen kann Schenkungsteuer anfallen. Optimal ist die Kombination aus Schenkungsfreibetrag (400.000 € pro zehn Jahre für Kinder) und Grunderwerbsteuer-Befreiung. Bei sehr wertvollen Immobilien kann ein Nießbrauchsvorbehalt den steuerlichen Wert mindern und Schenkungsteuer reduzieren.
Die Anteilsübertragung an einer grundstückshaltenden Gesellschaft (share deal) löst Grunderwerbsteuer aus, wenn binnen zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen (§ 1 Abs. 2a, 3, 3a GrEStG, verschärft seit Juli 2021). Bei Personengesellschaften gilt die Schwelle bereits seit Juli 2021, bei Kapitalgesellschaften ebenfalls. Investoren sollten ihre Strukturen entsprechend planen oder mit Steuerberatern abstimmen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Der Steuersatz wird seit 2007 nach § 11 GrEStG von den Bundesländern festgelegt. Aktuell reicht er von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Berechnet wird die Steuer auf den Kaufpreis oder eine andere Bemessungsgrundlage nach § 8 GrEStG.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Nach § 13 GrEStG sind grundsätzlich beide Vertragsparteien Gesamtschuldner der Steuer. In der Praxis übernimmt sie aber der Käufer, weil dies in den meisten Kaufverträgen so vereinbart ist. Erst nach Begleichung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung im Grundbuch durch den Notar erforderlich ist.
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG der Kaufpreis einschließlich aller Gegenleistungen. Dazu zählen auch übernommene Verbindlichkeiten, Leibrenten, Wohnrechte und vereinbarte Geldzahlungen. Nicht einbezogen werden Möbel, Einbauküchen oder Sauna, sofern sie im Kaufvertrag separat ausgewiesen und realistisch bewertet sind.
Welche Befreiungen gibt es?
Wichtige Befreiungen regelt § 3 GrEStG: Grundstückserwerb durch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, durch Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel), bei Erbschaft sowie bei Schenkung. Auch der Erwerb durch Eltern oder Großeltern an minderjährige Kinder kann steuerfrei sein. Die Befreiungen gelten nur, wenn die Voraussetzungen lückenlos belegt werden.
Welche Bundesländer planen Senkungen 2026?
Mehrere Länder diskutieren eine Senkung der Grunderwerbsteuer für selbstgenutzte Immobilien, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren. Bayern und Sachsen halten an 3,5 Prozent fest. Hamburg hat zum 1. Januar 2024 von 4,5 auf 5,5 Prozent angehoben. Eine bundeseinheitliche Senkung war für 2026 angekündigt, wurde jedoch politisch verschoben. Aktuelle Werte sollten direkt beim Landesfinanzministerium geprüft werden.
Wie lange dauert die Steuererhebung?
Nach Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar wird das Finanzamt automatisch informiert. Es prüft den Vorgang und erlässt einen Steuerbescheid, in der Regel innerhalb von vier bis zwölf Wochen. Die Steuer ist nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst nach Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt.
Kann die Grunderwerbsteuer gestundet werden?
Eine Stundung ist nach § 222 AO (Abgabenordnung) bei erheblicher Härte möglich, aber selten gewährt. Üblicher ist die Finanzierung der Grunderwerbsteuer über das Hypothekendarlehen, sofern die Bank dies zulässt. Wichtig: Die Steuer fällt vor Eintragung ins Grundbuch an; ohne Bezahlung gibt es keine Eigentumsumschreibung.
Was passiert bei Rücktritt vom Kaufvertrag?
Tritt eine Vertragspartei vom Kaufvertrag zurück oder wird er rückgängig gemacht, kann die Grunderwerbsteuer nach § 16 GrEStG erstattet werden. Voraussetzung ist die Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerbsvorgang. Der Antrag muss schriftlich beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 11 GrEStG Steuersatz Grunderwerbsteuer
- § 1 GrEStG Steuerpflichtige Erwerbsvorgänge
- § 8 GrEStG Bemessungsgrundlage
- § 13 GrEStG Steuerschuldner
- BMF: Grunderwerbsteuer Übersicht
- Statistisches Bundesamt: Steuern, Aufkommen Grunderwerbsteuer
- Bayerisches Landesamt für Steuern: Grunderwerbsteuer
- Senatsverwaltung Berlin Finanzen: Grunderwerbsteuer
Autor und Aktualisierung
Autor und Betreiber: Mustafa Bilgic, Einzelunternehmer, Malazgirt No: 225, 02000 Adıyaman, Türkei, E-Mail: [email protected]. Diese Seite wurde zuletzt fachlich überarbeitet am . Alle Berechnungen sind Orientierungswerte ohne Beratungscharakter.