Grundsteuer-Rechner 2025/2026 (Bundesmodell)
Bundesmodell vereinfacht. Tatsächlicher Grundsteuerwert nach Anlagen 36-43 Grundsteuergesetz, durchschn. Mieten je m² je nach Mietniveaustufe Gemeinde.
Grundsteuerreform – Hintergrund
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die alte Einheitsbewertung (Werte von 1964 West / 1935 Ost) für verfassungswidrig erklärt. Das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) von 2019 trat zum 1.1.2025 in Kraft.
Drei Hauptmodelle:
- Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, MV, NRW, RP, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, SH, Thüringen): Wertabhängiges Modell mit Bodenrichtwert + Mietspiegel
- Bayern (Flächenmodell): Reine Flächenbewertung ohne Wertbezug
- Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell): Bodenrichtwert × Fläche, Gebäudewert ignoriert
- Hessen, Niedersachsen: Flächen-Faktor-Modell mit Lagezuschlag
- Hamburg: Wohnlagenmodell (gut/normal/einfach)
Aufkommensneutrale Reform: Gemeinden sollten Hebesätze anpassen, um Steueraufkommen unverändert zu halten. In der Praxis kam es zu Verschiebungen: Häuser in Top-Lagen oft teurer, ländliche Lagen oft günstiger.
Bundesmodell – Berechnung
Drei-Stufen-Berechnung:
- Grundsteuerwert = Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) + Gebäudewert (Wohnfläche × durchschnittliche Nettokaltmiete je m² × Bewertungsfaktor)
- Steuermesszahl × Grundsteuerwert = Steuermessbetrag (für Wohngrundstücke 0,031 %, gewerblich 0,034 %)
- Hebesatz Gemeinde × Steuermessbetrag = jährliche Grundsteuer
Detaillierte Bewertung Wohnung
- Durchschnittliche Nettokaltmiete je m² aus Anlage 39 GrStG (5 Mietniveaustufen je Bundesland)
- Beispiel Mietstufe 4 (mittel): 7,80 €/m² Westdeutschland Stand 1.1.2022
- Bewertungsfaktor abhängig von Baujahr, Wohnflächenklasse, Gebäudeart
Beispiel: 120 m² Wohnung in Mietstufe 4: 7,80 € × 120 = 936 €/Monat = 11.232 €/Jahr Bewertungsmiete. Über Vervielfältiger (Restnutzungsdauer-abhängig) zum Gebäudewert.
Steuermesszahl 2025/2026
| Gebäudetyp | Steuermesszahl | Anmerkung |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 0,031 % | 3,1 ‰ |
| Zweifamilienhaus | 0,031 % | 3,1 ‰ |
| Mietwohngrundstück | 0,031 % | 3,1 ‰ |
| Wohnungseigentum | 0,031 % | 3,1 ‰ |
| Geschäftsgrundstück | 0,034 % | 3,4 ‰ |
| Sozialer Wohnungsbau | 0,031 % × 0,75 = 0,02325 % | 25 % Abschlag |
| Denkmal | 0,031 % × 0,90 = 0,0279 % | 10 % Abschlag |
Hebesätze 2026 ausgewählter Großstädte
| Stadt | Hebesatz Grundsteuer B 2025/2026 | Bundesmodell? |
|---|---|---|
| Berlin | 470 % | Ja |
| Hamburg | 540 % | Eigenes Modell |
| München | 460 % | Bayern Flächenmodell |
| Köln | 515 % | Ja |
| Frankfurt am Main | 500 % | Hessen Flächen-Faktor |
| Stuttgart | 520 % | BW Bodenwertmodell |
| Düsseldorf | 440 % | Ja |
| Leipzig | 520 % | Ja |
| Dortmund | 610 % | Ja |
| Essen | 670 % | Ja |
| Bremen | 695 % | Ja |
Ländliche Gemeinden: typisch 250-400 %. Hochsteuer-Gemeinden NRW (Witten, Hagen, Solingen) oft über 800 %.
Bayern, BW, HH, HE, NI – abweichende Modelle
Bayern (Flächenmodell)
- Grundstücksfläche × 0,04 €/m² + Gebäudefläche × 0,50 €/m²
- Wohnen: Reduktion 30 % auf Gebäudeteil
- Reine Flächenbewertung – kein Wertbezug
- Vorteil: Sehr einfach. Nachteil: Bevorzugt Toplagen-Eigentümer
Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)
- Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Steuermesszahl 0,13 ‰
- Gebäude komplett ignoriert
- Wohnen: 30 % Abschlag auf Steuermessbetrag
Hamburg (Wohnlagenmodell)
Wohnfläche × Faktor (gute/normale/einfache Wohnlage). Faktoren bestimmt durch Mikrolage. Drei Stufen: 0,5 / 1,0 / 1,5.
Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
Bundesmodell-Logik plus Lagefaktor (Verhältnis Bodenrichtwert zu Bodenrichtwert-Mittelwert Gemeinde).
Niedersachsen (Flächen-Lagen-Modell)
Bayerisches Flächenmodell + Lagefaktor analog Hessen.
Beispielrechnungen 2025/2026
Häufige Fragen
Wann gilt neue Grundsteuer?
Seit 1.1.2025 in allen Bundesländern. Erste Bescheide kamen Ende 2024.
Welches Modell gilt wo?
Bundesmodell in 11 Ländern, abweichend Bayern, BW, Hamburg, Hessen, Niedersachsen.
Wie hoch ist meine Grundsteuer?
Variabel: 200-1.500 €/Jahr typisch. Abhängig von Modell, Lage, Hebesatz, Wohnfläche.
Hat sich Grundsteuer durch Reform verändert?
Ja: Top-Lagen oft teurer (Bundesmodell wertabhängig), ländliche Lagen oft günstiger. Aufkommensneutralität nicht überall erreicht.
Was sind Hebesätze 2026?
Großstädte: 440-695 %. Ländlich: 250-400 %. Höchstsätze NRW (Essen 670 %, Bremen 695 %).
Kann ich Grundsteuerwert anfechten?
Ja, Einspruch innerhalb 1 Monat nach Bescheid. Bei Bundesmodell: Bodenrichtwert prüfen, Wohnfläche.
Grundsteuer absetzbar?
Bei vermieteter Immobilie als Werbungskosten (§ 9 EStG). Bei Eigennutzung nicht absetzbar.
Was ist Mietniveaustufe?
5 Stufen je Bundesland nach durchschnittlicher Nettokaltmiete. Beeinflusst Gebäudewert im Bundesmodell.
Quellen
Autor
Autor: Mustafa Bilgic, Adıyaman, Türkei. Stand . NICHT als Steuerberatung – verbindliche Auskünfte erteilt nur das Finanzamt oder ein Steuerberater nach § 3 StBerG.