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Aktualisiert am 2026-05-08 · Autor: Mustafa Bilgic · Stand 2026

Baukredit-Rechner 2026: Annuität, Zinsen, Tilgungsplan

Berechnen Sie Ihren Baukredit 2026 mit aktuellen Konditionen. Baukreditzinsen liegen Mai 2026 bei 3,3-4,0 % (10-Jahres-Sollzinsbindung), 3,8-4,5 % (20 Jahre). Inkl. Annuitätendarlehen, Sondertilgung, Sollzinsbindung und Restschuld nach Zinsbindung. Beachten Sie auch KfW-Förderprogramme (124 Wohneigentum, 261 Klimafreundlicher Neubau).

Hinweis: Diese Seite ist eine Modellrechnung und ersetzt keine Steuer-, Rechts-, Finanz- oder Behördenberatung. Verbindliche Auskünfte erteilen ausschließlich Finanzämter, Steuerberater nach § 3 StBerG, Rechtsanwälte oder ELSTER. Stand der Daten: 2026-05-08. Quellen: BMF, gesetze-im-internet.de, Statistisches Bundesamt, Deutsche Rentenversicherung, GKV-Spitzenverband.

Baukredit-Rechner 2026

Annuitätendarlehen: konstante Rate (Zins + Tilgung). Sondertilgung 5 % p.a. typischerweise möglich.

Bauzinsen 2026 – aktuelle Lage

Die Bauzinsen sind eng an den Kapitalmarkt (10-Jahres-Bundesanleihe) gebunden. Mai 2026:

  • 10-Jahres-Bundesanleihe: ca. 2,4 % (vs. 0,5 % in 2021)
  • Bauzinsen 10 Jahre: 3,3–4,0 %
  • Bauzinsen 15 Jahre: 3,5–4,2 %
  • Bauzinsen 20 Jahre: 3,8–4,5 %
  • Bauzinsen 30 Jahre: 4,0–4,7 %

Im Vergleich zu 2021 (0,8 %) sind Bauzinsen 4-5x höher. EZB hat ab Sept 2024 begonnen Zinsen zu senken (von 4,5 % auf 2,75 % in Mai 2026). Erwartung: Weiterer leichter Rückgang auf 2,25-2,5 % bis Ende 2026.

Beleihungsausläufe (Loan to Value, LTV):

  • Bis 60 % LTV: günstigste Konditionen
  • 60-80 %: +0,1-0,2 % Aufschlag
  • 80-100 %: +0,3-0,6 % Aufschlag
  • Über 100 % (Vollfinanzierung): +0,5-1,0 % Aufschlag

Annuität – Berechnung

Die Annuität ist die jährliche Rate aus Zins + Tilgung. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant; der Tilgungsanteil steigt, der Zinsanteil sinkt.

Annuitätsformel:

A = K × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1)

Wobei:

  • K = Darlehenssumme
  • i = Zinssatz dezimal
  • n = Laufzeit Jahre

Anfangstilgung 2026

Die Anfangstilgung ist der prozentuale Tilgungsanteil im 1. Jahr. Bei höherer Tilgung kürzere Restschuld nach Zinsbindung. Typische Tilgungssätze 2026:

  • 1 % Tilgung: niedrige Rate, lange Laufzeit (50+ Jahre)
  • 2 % (Standard): typisch 30-35 Jahre
  • 3 % (empfohlen 2026): typisch 22-25 Jahre
  • 4-5 % (schnell-tilgend): 17-20 Jahre

Sondertilgung 2026

Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Tilgung außerhalb der monatlichen Rate. Vorteil: Restschuld sinkt schneller, Zinsersparnis.

Standardrechte 2026:

  • 5 % p.a. der Darlehenssumme: kostenfreies Sondertilgungsrecht (typisch)
  • 10 % p.a.: meist gegen Aufschlag von 0,05-0,1 % auf Sollzins
  • Unbegrenzt: gegen 0,1-0,2 % Aufschlag

Tipp: Bei 300.000 € Darlehen sind 5 % = 15.000 €/Jahr Sondertilgung möglich. Bei jährlicher Sondertilgung kann die Laufzeit von 30 auf 18-20 Jahre verkürzt werden.

Vorzeitige Volltilgung: Vor Ablauf Sollzinsbindung nur mit Zustimmung der Bank (Vorfälligkeitsentschädigung). Nach Ablauf der Sollzinsbindung jederzeit kündbar (§ 489 BGB).

KfW-Förderung 2026

Die KfW Bankengruppe bietet zinsgünstige Förderkredite:

KfW 124 – Wohneigentumsprogramm

  • Förderhöhe: bis 100.000 €
  • Sollzins: ab 2,87 % p.a. (Mai 2026)
  • Laufzeit: 4-35 Jahre, Zinsbindung 5/10 Jahre
  • Tilgungsfreie Anlaufjahre: 1-3 möglich
  • Voraussetzung: Selbstgenutztes Wohneigentum

KfW 261 – Klimafreundlicher Neubau

  • Förderhöhe: bis 150.000 € (KfW-EH40 + QNG-Siegel)
  • Sollzins: ab 2,12 % p.a. (Mai 2026, vergünstigt)
  • Voraussetzung: Energieeffizienz Effizienzhaus 40 oder besser

KfW 308/300 – Erneuerbare Energien

Für Solaranlagen, Wärmepumpen, Speicher: bis 150.000 € zu vergünstigten Konditionen.

Wichtig 2026: Förderprogramme regelmäßig anpassen (Ablauf BAFA Heizungsförderung 2030, KfW-Konditionen ändern sich quartalsweise).

Restschuld nach Zinsbindung

Nach Ablauf der Sollzinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden:

  • Anschlussfinanzierung bei gleicher Bank (Prolongation)
  • Umschuldung zu anderer Bank (oft günstiger)
  • Forward-Darlehen bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 3,7 %, 2 % Tilgung, 10 Jahre. Restschuld nach 10 Jahren: ca. 240.000 €. Bei steigenden Zinsen Mehrkosten erheblich (1 % höher = +2.400 €/Jahr).

Forward-Darlehen 2026: Aufschlag 0,01-0,02 % pro Monat Vorlauf. Sinnvoll bei erwarteter Zinssteigerung.

Beispielrechnungen

Beispiel 1: 300.000 € Darlehen, 3,7 %, 2 % Tilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung. Annuität (5,7 % auf 300k): 17.100 €/Jahr = 1.425 €/Monat. Restschuld nach 10 Jahren: ca. 240.000 €. Gesamtzinszahlung 10 Jahre: ca. 102.000 €.
Beispiel 2: 250.000 € Darlehen, 3,5 %, 3 % Tilgung, 15 Jahre. Annuität 6,5 % = 16.250 €/Jahr = 1.354 €/Monat. Restschuld nach 15 Jahren: ca. 90.000 €. Volltilgung in ca. 23 Jahren bei gleichbleibender Tilgung.
Beispiel 3: 400.000 € + KfW 124 (100.000 €), Restdarlehen 300k bei 3,7 %, KfW bei 2,87 %. Mischzins ca. 3,49 %. Monatsrate ca. 1.620 €. Vorteil KfW: 800 €/Jahr Zinsersparnis.
Beispiel 4: Sondertilgung-Effekt 300.000 €, 3,7 %, 2 % Anfangstilgung. Ohne Sondertilgung: 33 Jahre Volltilgung. Mit jährlich 5.000 € Sondertilgung: 23 Jahre Volltilgung, 70.000 € Zinsersparnis.
Beispiel 5: Vollfinanzierung 100 % LTV. 350.000 € Kaufpreis + 30.000 € Nebenkosten = 380.000 € Finanzierungsbedarf. Bei 100 % Beleihung Aufschlag +0,5 % = 4,2 % Sollzins. Monatsrate 1.722 € statt 1.555 € bei 80 % LTV.

Häufige Fragen

Wie hoch sind Bauzinsen 2026?

10-Jahre-Sollzinsbindung 3,3-4,0 %, 20 Jahre 3,8-4,5 %. Stand Mai 2026, EZB-Leitzins 2,75 %.

Was ist Annuität?

Konstante jährliche Rate aus Zins + Tilgung. Tilgungsanteil steigt im Zeitverlauf, Zinsanteil sinkt.

Wie viel Tilgung empfohlen?

2026 mindestens 2-3 %. Bei 1 % zu lange Laufzeit (50+ Jahre).

Was ist Sondertilgung?

Außerplanmäßige Tilgung. Standard 5 % p.a. kostenfrei, höher gegen Aufschlag.

KfW-Förderung 2026 Konditionen?

KfW 124 ab 2,87 %, KfW 261 ab 2,12 %, KfW 261 nur EH40 oder besser.

Was ist Sollzinsbindung?

Zeitraum mit fixem Zinssatz (5-30 Jahre). Danach Anschlussfinanzierung nötig.

Forward-Darlehen sinnvoll?

Ja bei erwarteter Zinssteigerung. Aufschlag 0,01-0,02 % pro Monat Vorlauf, max 5 Jahre.

Wie viel Eigenkapital empfohlen?

Mindestens Nebenkosten (10-12 %) + 20 % Kaufpreis = 30-32 % Eigenkapital. 100%-Finanzierung deutlich teurer.

Quellen

Autor

Autor: Mustafa Bilgic, Adıyaman, Türkei. Stand . NICHT als Steuerberatung – verbindliche Auskünfte erteilt nur das Finanzamt oder ein Steuerberater nach § 3 StBerG.