Beim Kauf einer Immobilie sind Notarkosten und Grundbuchkosten gesetzlich vorgeschrieben – der Eigentumsübergang wird erst mit notarieller Beurkundung und Grundbucheintrag wirksam. Die Höhe ist nicht verhandelbar, sondern bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Als Faustformel gelten zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises.
Der Notarkosten Immobilie Rechner 2026 oben berechnet die einzelnen Posten – Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug und Betreuung, Grundschuldbestellung sowie die Grundbuchgebühren – nach der amtlichen Gebührentabelle B des GNotKG.
Die Notarkosten setzen sich aus mehreren Gebühren zusammen, die jeweils auf der einfachen Gebühr nach dem Geschäftswert basieren. Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine doppelte Gebühr (2,0). Hinzu kommen der Vollzug (0,5) und die Betreuungstätigkeit (0,5). Wird die Immobilie finanziert, fällt für die Bestellung der Grundschuld eine weitere volle Gebühr (1,0) auf den Darlehensbetrag an.
Auf alle Notargebühren wird die Umsatzsteuer von 19 % erhoben. Die Grundbuchkosten beim Amtsgericht – Auflassungsvormerkung (0,5), Eigentumsumschreibung (1,0) und Eintragung der Grundschuld (1,0) – sind dagegen Gerichtskosten und enthalten keine Umsatzsteuer.
| Kaufpreis | Notar inkl. USt (ca.) | Grundbuch (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 2.600 € | 1.300 € | 3.900 € |
| 300.000 € | 3.600 € | 1.800 € | 5.400 € |
| 400.000 € | 4.300 € | 2.150 € | 6.450 € |
| 500.000 € | 5.000 € | 2.500 € | 7.500 € |
| 750.000 € | 6.700 € | 3.350 € | 10.050 € |
Anders als oft angenommen sinkt der prozentuale Anteil mit steigendem Kaufpreis leicht, weil die GNotKG-Gebühren degressiv gestaffelt sind. Bei kleineren Kaufpreisen liegt der Gesamtanteil von Notar und Grundbuch näher an 2 %, bei hohen Kaufpreisen eher bei 1,3 % bis 1,5 %. Im Schnitt sollten Käufer mit rund 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch rechnen.
Diese Nebenkosten kommen zur Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %) und gegebenenfalls zur Maklerprovision hinzu. Insgesamt sollten Käufer 9 % bis 15 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten einplanen, die in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden müssen.
Die Grundbuchkosten fallen beim Amtsgericht an und gliedern sich in drei Posten. Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung ab und kostet eine halbe Gebühr (0,5). Die Eigentumsumschreibung – der eigentliche Eigentümerwechsel im Grundbuch – kostet eine volle Gebühr (1,0). Wird die Immobilie über eine Bank finanziert, kommt die Eintragung der Grundschuld mit einer vollen Gebühr (1,0) auf den Darlehensbetrag hinzu.
Wer ohne Finanzierung, also vollständig mit Eigenkapital, kauft, spart sowohl die Notargebühr für die Grundschuldbestellung als auch die Grundbuchgebühr für deren Eintragung. Das senkt die Gesamtkosten spürbar – im Rechner können Sie den Darlehensbetrag auf 0 setzen, um diesen Effekt zu sehen.
In der Praxis trägt fast immer der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Das ist zwar gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber üblich und meist im Kaufvertrag so vereinbart. Eine Ausnahme bildet eine etwaige Löschung von Altlasten (z. B. alte Grundschulden des Verkäufers): Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer.
Die Notarkosten sind unabhängig davon, welchen Notar Sie wählen, weil sie gesetzlich festgelegt sind – ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt also nichts. Sparen lässt sich nur durch einen niedrigeren beurkundeten Kaufpreis oder durch den Verzicht auf eine Finanzierung.
Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Notarkosten steuerlich nicht absetzbar. Anders sieht es bei vermieteten Objekten aus: Hier zählen die Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA). Die Kosten der Grundschuldbestellung können bei Vermietung sogar sofort als Werbungskosten (Finanzierungskosten) abgezogen werden.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die Aufteilung der Notarkosten daher sauber dokumentieren, um die steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen. Bei der selbst genutzten Immobilie bleiben die Notarkosten reine Anschaffungsnebenkosten ohne Steuerwirkung.
Die Notar- und Grundbuchkosten sind ein vergleichsweise kleiner, aber unvermeidlicher Block der Kaufnebenkosten. Größer fällt meist die Grunderwerbsteuer aus. Für eine realistische Budgetplanung sollten Käufer alle Nebenkosten zusammenrechnen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Banken finanzieren diese Nebenkosten in der Regel nicht mit – sie müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden.
Der Rechner liefert eine belastbare Schätzung der Notar- und Grundbuchkosten. Für die Grunderwerbsteuer nutzen Sie am besten einen separaten Bundesland-Rechner, da der Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % schwankt.
Die Notar- und Grundbuchkosten sind nur ein Baustein der gesamten Kaufnebenkosten. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt, sowie gegebenenfalls die Maklerprovision, die seit 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Insgesamt sollten Käufer mit Kaufnebenkosten von rund 9 % bis 15 % des Kaufpreises rechnen.
Diese Nebenkosten müssen fast immer aus Eigenkapital aufgebracht werden, weil Banken sie selten mitfinanzieren. Wer eine Immobilie für 400.000 € kauft, braucht je nach Bundesland also 36.000 € bis 60.000 € allein für die Nebenkosten – zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis.
Eine realistische Nebenkostenplanung mit Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler ist daher die Grundlage jeder soliden Finanzierung. Banken verlangen in der Regel, dass mindestens die Kaufnebenkosten plus ein Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital stammen. Wer die Nebenkosten unterschätzt, riskiert, dass die Finanzierung nicht zustande kommt oder nur zu schlechteren Konditionen einer teuren Vollfinanzierung angeboten wird.
Wer früh einen vollständigen Nebenkostenplan aufstellt, kann auch das Verhältnis von Eigenkapital zu Darlehen optimieren: Je mehr Eigenkapital über die Nebenkosten hinaus eingebracht wird, desto besser fällt in der Regel der Zinssatz der Baufinanzierung aus, weil das Risiko für die Bank sinkt. Notar- und Grundbuchkosten sind dabei ein fester, gut planbarer Block innerhalb dieser Kalkulation.
Der Notar nimmt beim Immobilienkauf eine zentrale, neutrale Rolle ein. Er entwirft den Kaufvertrag, belehrt beide Parteien über die rechtlichen Folgen, beurkundet den Vertrag und veranlasst anschließend den Vollzug: die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Einholung behördlicher Genehmigungen und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer rechtlich Eigentümer.
Zwischen Beurkundung und endgültiger Umschreibung liegen oft mehrere Wochen, in denen die Auflassungsvormerkung den Käufer absichert. Der Notar überwacht zudem, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn alle Sicherungen eingetragen sind.
Vor dem Notartermin sollten Käufer den Vertragsentwurf in Ruhe prüfen – das Gesetz schreibt bei Verbrauchern eine Frist von in der Regel zwei Wochen zwischen Übersendung des Entwurfs und Beurkundung vor. Diese Zeit dient dazu, offene Fragen zu klären und den Vertrag gegebenenfalls anzupassen. Die treuhänderische Abwicklung über den Notar schützt beide Seiten und ist der Grund, warum die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben ist.
Käufer sollten den Vertragsentwurf vorab auch von einem unabhängigen Berater oder der eigenen Bank prüfen lassen, da der Notar zwar neutral berät, aber keine wirtschaftliche Interessenvertretung einer Partei übernimmt. So lassen sich ungünstige Klauseln, etwa zu Fälligkeit oder Gewährleistung, rechtzeitig vor der Beurkundung anpassen.
In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt hat – also nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorliegen aller Genehmigungen. Ein Notaranderkonto, über das der Kaufpreis treuhänderisch abgewickelt wird, ist nur in Sonderfällen nötig und verursacht zusätzliche Gebühren (Hinterlegungsgebühr).
Die Direktzahlung ist der Regelfall und kostengünstiger, weil keine zusätzliche Treuhandgebühr anfällt. Ein Notaranderkonto kann sinnvoll sein, wenn etwa eine schnelle Lastenfreistellung oder eine komplexe Abwicklung mit mehreren Beteiligten erforderlich ist.
Bei einer noch valutierenden Grundschuld des Verkäufers sorgt der Notar dafür, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die ablösende Bank des Verkäufers fließt und die Altlast gelöscht wird, bevor der Käufer als lastenfreier Eigentümer eingetragen wird. Diese Abwicklung erfolgt im Regelfall ebenfalls ohne Anderkonto. Der hier gezeigte Rechner geht vom Regelfall der Direktzahlung ohne Anderkonto-Gebühren aus.
Wird ein Notaranderkonto genutzt, sollten Käufer die zusätzliche Hinterlegungsgebühr in die Nebenkosten einplanen. In den meisten Standardfällen ist es jedoch nicht erforderlich, sodass die Direktzahlung an den Verkäufer der kostengünstigere und übliche Weg bleibt, den auch der Rechner zugrunde legt.
Ein verbreiteter Fehler ist, die Kaufnebenkosten zu unterschätzen oder sie in die Finanzierung einrechnen zu wollen. Da Banken die Nebenkosten meist nicht beleihen, müssen Käufer sie zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis bereithalten. Wer das nicht einplant, scheitert oft an der Finanzierungszusage oder muss eine teurere Vollfinanzierung in Kauf nehmen.
Ein weiterer Fehler ist, einen überhöhten Kaufpreis im Vertrag anzusetzen, etwa um mitverkauftes Inventar einzubeziehen – das erhöht Notarkosten und Grunderwerbsteuer unnötig. Bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Möbel sollte separat ausgewiesen werden, da es weder der Grunderwerbsteuer noch der vollen Notargebühr unterliegt.
Auch der Zeitpunkt der Zahlungen wird oft falsch eingeschätzt. Notarrechnung und Grundbuchgebühren werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig, die Grunderwerbsteuer fordert das Finanzamt einige Wochen nach der Beurkundung an. Wer einen Liquiditätsplan erstellt, der alle Nebenkosten zeitlich richtig einordnet, vermeidet Engpässe. Der Rechner hilft, die reinen Notar- und Grundbuchkosten korrekt zu kalkulieren und frühzeitig einzuplanen.
Eine vorausschauende Planung aller Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler – schützt vor bösen Überraschungen bei der Finanzierung. Da diese Posten meist aus Eigenkapital zu tragen sind, sollten sie von Beginn an im Budget für den Immobilienkauf fest eingeplant werden.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen zu den üblichen Notar- und Grundbuchkosten teils zusätzliche Posten hinzu, etwa für die Eintragung in das Wohnungsgrundbuch oder für die Berücksichtigung der Teilungserklärung. Die Grundgebühren bleiben jedoch nach demselben GNotKG-Schema, sodass der Rechner auch für Eigentumswohnungen eine belastbare Schätzung liefert. Der Geschäftswert ist auch hier der Kaufpreis.
Beim Erwerb eines Erbbaurechts statt des vollen Eigentums wird der Geschäftswert anders bemessen, was die Gebühren beeinflussen kann. Auch bei der Bestellung von Wohnungs- oder Wegerechten, Nießbrauch oder anderen Belastungen fallen zusätzliche Notargebühren an. Solche Sonderkonstellationen sind im Standard-Rechner nicht abgebildet.
Für den typischen Kauf einer Immobilie oder Eigentumswohnung zum vereinbarten Kaufpreis mit oder ohne Finanzierung liefert der Rechner die korrekten Notar- und Grundbuchkosten. Bei komplexen Gestaltungen mit Erbbaurecht, Nießbrauch oder mehreren eingetragenen Rechten sollten Sie den Notar vorab um eine konkrete Kostenschätzung bitten, da hier zusätzliche Gebührentatbestände greifen können.
Notar- und Grundbuchkosten sind 2026 gesetzlich festgelegt und betragen zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises. Mit dem Notarkosten Immobilie Rechner 2026 berechnen Sie die einzelnen Posten nach der GNotKG-Tabelle B exakt und sehen, wie viel ein Verzicht auf die Finanzierung spart. So planen Sie Ihr Eigenkapital für den Immobilienkauf zuverlässig.
Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis mit Finanzierung sind das etwa 6.000 € bis 6.500 €, davon ca. 1,0 % Notar inklusive 19 % Umsatzsteuer und 0,5 % Grundbuchamt. Die Gebühren sind im GNotKG bundeseinheitlich festgelegt.
Die Notarkosten umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags (doppelte Gebühr), Vollzug und Betreuung (je halbe Gebühr) sowie bei Finanzierung die Grundschuldbestellung (volle Gebühr auf den Darlehensbetrag). Auf alle Notargebühren kommen 19 % Umsatzsteuer. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren beim Amtsgericht.
In der Praxis trägt fast immer der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Das ist üblich und meist im Kaufvertrag so vereinbart. Eine Ausnahme bildet die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers – diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer.
Ein Preisvergleich zwischen Notaren bringt nichts, da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind. Sparen lässt sich nur durch einen niedrigeren beurkundeten Kaufpreis oder durch den Verzicht auf eine Finanzierung: Ohne Grundschuld entfallen die Notargebühr für deren Bestellung und die Grundbuchgebühr für deren Eintragung.
Notar und Grundbuch zusammen liegen bei etwa 1,5 % des Kaufpreises. Der prozentuale Anteil sinkt mit steigendem Kaufpreis leicht, weil die GNotKG-Gebühren degressiv gestaffelt sind. Bei kleineren Kaufpreisen liegt der Anteil näher an 2 %, bei hohen eher bei 1,3 % bis 1,5 %.
Bei selbst genutzten Immobilien nicht. Bei vermieteten Objekten zählen Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Kosten der Grundschuldbestellung können bei Vermietung sogar sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Die Notarrechnung wird in der Regel nach der Beurkundung und dem Vollzug fällig, also einige Wochen nach dem Notartermin. Die Grundbuchkosten stellt das Amtsgericht separat in Rechnung. Beide Posten sollten als Eigenkapital bereitstehen, da Banken sie üblicherweise nicht mitfinanzieren.
Ja, die Beurkundung des Kaufvertrags, der Vollzug, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung fallen immer an. Es entfallen lediglich die Gebühren für die Grundschuldbestellung und deren Eintragung, sodass ein Barkauf etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte günstiger ist als ein finanzierter Kauf.