Direktantwort: Ein Baufinanzierung-Rechner ermittelt aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Eigenkapital den Darlehensbedarf und daraus die Monatsrate. Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis + 40.000 Euro Nebenkosten − 90.000 Euro Eigenkapital = 350.000 Euro Darlehen. Bei 3,7 % Sollzins und 2 % Tilgung beträgt die Monatsrate rund 1.663 Euro. Laut Deutscher Bundesbank lagen die Bauzinsen Anfang 2026 bei etwa 3,5 bis 3,9 % effektiv.
Mit diesem Baufinanzierung-Rechner berechnen Sie in Sekunden den Darlehensbedarf und die monatliche Rate Ihrer Immobilienfinanzierung 2026. Geben Sie Kaufpreis, Kaufnebenkosten in Prozent, Ihr Eigenkapital, den Sollzinssatz und die anfängliche Tilgung ein. Der Rechner zeigt den Finanzierungsbedarf, die Monatsrate, den Beleihungsauslauf und die jährliche Zins-Tilgungs-Belastung.
Eine Baufinanzierung ist die Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie, meist über ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus dem Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten, vermindert um das eingebrachte Eigenkapital. Die Bank stellt das Darlehen bereit und sichert es über eine Grundschuld auf die Immobilie ab. Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen und bleibt während der Zinsbindung konstant.
Der erste Schritt jeder Baufinanzierung ist die Ermittlung des Darlehensbedarfs. Wichtig: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) müssen einkalkuliert werden, da Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren. Die Formel lautet: Darlehensbedarf = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital. Im Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis + 40.000 Euro Nebenkosten (10 Prozent) − 90.000 Euro Eigenkapital = 350.000 Euro Darlehensbedarf.
Aus dem Darlehensbedarf, dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung ergibt sich die Monatsrate. Die Formel lautet: Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12. Bei 350.000 Euro Darlehen, 3,7 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt das 350.000 × 5,7 % = 19.950 Euro jährlich, also 1.662,50 Euro pro Monat. Im ersten Monat entfallen davon rund 1.079 Euro auf Zinsen und 583 Euro auf die Tilgung; im Zeitverlauf steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich.
Das Eigenkapital ist ein entscheidender Hebel für günstige Konditionen. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger der Beleihungsauslauf (Verhältnis Darlehen zu Immobilienwert) und desto besser der Zinssatz. Die folgende Tabelle zeigt typische Zinsaufschläge nach Beleihungsauslauf 2026.
| Beleihungsauslauf | Eigenkapital-Situation | Typischer Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| bis 60 % | viel Eigenkapital | Bestzins (kein Aufschlag) |
| 60–80 % | solides Eigenkapital | +0,1 bis +0,2 % |
| 80–90 % | moderates Eigenkapital | +0,2 bis +0,4 % |
| 90–100 % | nur Nebenkosten gedeckt | +0,4 bis +0,7 % |
| über 100 % (Vollfinanzierung) | kein Eigenkapital | +0,7 bis +1,2 % |
Im Beispiel mit 350.000 Euro Darlehen und 400.000 Euro Kaufpreis beträgt der Beleihungsauslauf 87,5 Prozent. Wer das Eigenkapital erhöht, kann den Auslauf senken und so spürbar günstigere Zinsen erhalten. Schon ein Wechsel von 90 auf 80 Prozent Beleihungsauslauf kann über die Laufzeit mehrere tausend Euro Zinsen sparen.
Eine verbreitete Faustregel besagt, dass die monatliche Finanzierungsrate nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte. Bei 4.500 Euro Haushaltsnetto entspräche das einer tragbaren Rate von rund 1.575 bis 1.800 Euro. Daneben sollten Rücklagen für Instandhaltung (Faustregel: 1 Euro pro Quadratmeter und Monat) und Wohnnebenkosten einkalkuliert werden. Eine zu hohe Rate gefährdet die finanzielle Stabilität, besonders wenn unerwartete Ausgaben oder Einkommensausfälle hinzukommen.
Die Zinsbindung legt fest, für wie viele Jahre der Sollzins garantiert ist. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Sicherheit, kostet aber einen Aufschlag. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld über eine Anschlussfinanzierung neu finanziert werden. Wer steigende Zinsen erwartet, kann sich über ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus den heutigen Zinssatz sichern. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch besteht zudem nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§489 BGB), das eine vorzeitige Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ermöglicht.
Neben der klassischen Bankfinanzierung gibt es staatliche Förderungen. Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen und teils Tilgungszuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie für Familien mit Kindern. Zusätzlich kann die Eigenheimrente (Wohn-Riester) genutzt werden, um gefördertes Kapital in die Tilgung einer selbst genutzten Immobilie einzubringen. Die genauen Programme und Konditionen ändern sich regelmäßig; ein Blick auf die aktuellen KfW-Programme 2026 lohnt sich vor jeder Finanzierung.
Der Rechner ermittelt den Darlehensbedarf als Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital. Die Monatsrate berechnet sich nach der Annuitätenformel als Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12. Der Beleihungsauslauf wird vereinfacht als Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis berechnet (Banken verwenden den meist etwas niedrigeren Beleihungswert). Die Zinssätze orientieren sich an den von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinsen für Wohnungsbaukredite Anfang 2026. Die Zinsaufschläge nach Beleihungsauslauf sind Richtwerte und variieren je nach Bank.
Neben den Kaufnebenkosten der Immobilie entstehen auch Kosten rund um die Finanzierung selbst. Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch verursacht Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 0,8 bis 1,0 Prozent der Darlehenssumme. Bei Bereitstellung des Darlehens können nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen anfallen, wenn das Geld nicht sofort abgerufen wird, etwa bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt. Diese Bereitstellungszinsen liegen häufig bei 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag und sollten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.
Neben dem Beleihungsauslauf ist die Bonität des Kreditnehmers ein wesentlicher Faktor für den Zinssatz. Banken prüfen Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, vorhandene Verbindlichkeiten und die Schufa-Auskunft. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, ein stabiles Einkommen und eine saubere Bonitätshistorie führen zu besseren Konditionen. Selbstständige müssen meist mehrere Jahre an Einkommensnachweisen vorlegen und erhalten tendenziell etwas höhere Zinsen, weil das Einkommen als weniger planbar gilt. Eine gute Vorbereitung der Unterlagen und das Bereinigen unnötiger Schufa-Einträge können die Konditionen spürbar verbessern.
Bei der Strukturierung der Baufinanzierung sollte von Anfang an die Strategie für das Ende der Zinsbindung feststehen. Wer maximale Zinssicherheit wünscht, wählt eine lange Zinsbindung oder ein Volltilgerdarlehen, das am Ende der Bindung vollständig getilgt ist. Wer auf sinkende oder stabile Zinsen setzt, kann eine kürzere Bindung mit höherer Tilgung kombinieren und nach Ablauf umschulden. Wichtig ist, die Restschuld am Ende der Zinsbindung realistisch einzuschätzen und für die Anschlussfinanzierung einen Puffer für mögliche Zinssteigerungen einzuplanen. Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren bietet hier zusätzliche Flexibilität.
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12. Der Darlehensbedarf ist Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Beispiel: 350.000 Euro Darlehen, 3,7 % Sollzins, 2 % Tilgung ergeben rund 1.663 Euro pro Monat.
Faustregel: mindestens die Nebenkosten (10 bis 12 Prozent) aus Eigenkapital, idealerweise zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro also rund 80.000 bis 130.000 Euro. Mehr Eigenkapital senkt Beleihungsauslauf und Zins.
Das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert (vereinfacht Kaufpreis) in Prozent. 350.000 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis sind 87,5 Prozent. Je niedriger der Auslauf, desto günstiger der Zins; unter 60 Prozent gibt es meist den Bestzins.
Für zehnjährige Zinsbindung Anfang 2026 laut Deutscher Bundesbank rund 3,5 bis 3,9 Prozent effektiv, abhängig von Bonität und Beleihungsauslauf. Kürzere Bindungen oft günstiger, längere teurer. Ein Angebotsvergleich ist wichtig.
Die Rate sollte nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei 4.500 Euro Netto also etwa 1.575 bis 1.800 Euro. Zusätzlich Rücklagen für Instandhaltung und Nebenkosten einplanen.
Lange Zinsbindung (15 bis 20 Jahre) bietet Sicherheit gegen steigende Zinsen, kostet aber einen Aufschlag. Kurze Bindung ist günstiger, birgt aber Anschlusszinsrisiko. 2026 wählen viele 10 bis 15 Jahre als Kompromiss.