Direktantwort: Die Mietrendite einer Immobilie berechnet sich brutto als Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis × 100. Bei 9.000 Euro Jahreskaltmiete und 250.000 Euro Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite 3,6 %. Die aussagekräftigere Nettomietrendite bezieht Kaufnebenkosten und laufende Kosten ein und liegt im Beispiel bei rund 2,6 %. Als solide gilt eine Bruttomietrendite ab etwa 4 bis 5 %.
Mit diesem Mietrendite-Rechner ermitteln Sie in Sekunden die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite Ihrer Kapitalanlage-Immobilie. Geben Sie Kaufpreis, monatliche Kaltmiete, Kaufnebenkosten in Prozent und die jährlichen nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ein. Der Rechner zeigt beide Renditekennzahlen sowie die Gesamtinvestition.
Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl, um die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie zu beurteilen. Sie gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals die Immobilie jährlich über die Mieteinnahmen erwirtschaftet. Man unterscheidet zwei wesentliche Varianten: die Bruttomietrendite als schnelle Orientierung und die Nettomietrendite als realistische Größe, die Kosten einbezieht. Wer eine Kapitalanlage-Immobilie kauft, sollte sich nie nur auf die Bruttomietrendite verlassen.
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Renditekennzahl. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Formel lautet: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 750 Euro ergibt sich eine Jahreskaltmiete von 9.000 Euro. Geteilt durch 250.000 Euro Kaufpreis ergibt das eine Bruttomietrendite von 3,6 Prozent. Der häufig verwendete Kehrwert ist der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger): 250.000 / 9.000 = 27,8. Das bedeutet, der Kaufpreis entspricht dem 27,8-fachen der Jahreskaltmiete.
Die Nettomietrendite ist deutlich aussagekräftiger, weil sie sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden, nicht auf den Mieter umlagefähigen Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Die Formel lautet: Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − jährliche Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Im Beispiel: 9.000 Euro Kaltmiete minus 1.800 Euro Kosten = 7.200 Euro Nettomieteinnahmen. Geteilt durch 275.000 Euro Gesamtinvestition (250.000 + 25.000 Kaufnebenkosten) ergibt das eine Nettomietrendite von rund 2,62 Prozent.
Die Differenz zwischen Brutto- und Nettomietrendite von fast einem Prozentpunkt zeigt, warum die Bruttomietrendite allein irreführend sein kann. Sie unterschätzt die tatsächlichen Kosten einer Immobilieninvestition erheblich.
Die Kaufnebenkosten variieren erheblich, vor allem wegen der unterschiedlichen Grunderwerbsteuer. Die folgende Tabelle zeigt typische Gesamtnebenkosten 2026 inklusive Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (ca. 0,5 %) und Käufermaklerprovision (bis 3,57 %).
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten gesamt ca. |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 9,1 % |
| Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 10,6 % |
| Berlin, Hessen | 6,0 % | 11,6 % |
| Nordrhein-Westfalen, Brandenburg | 6,5 % | 12,1 % |
| Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen | 6,5 % | 12,1 % |
Laut den Grunderwerbsteuergesetzen der Länder reicht der Steuersatz 2026 von 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) bis 6,5 Prozent (NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg, Thüringen). Diese Spanne macht bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro einen Unterschied von 7.500 Euro allein bei der Grunderwerbsteuer aus.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, denn die Mietrendite hängt stark von der Lage ab. In begehrten Großstädten ist die Rendite niedrig, weil die Kaufpreise sehr hoch sind; dafür ist das Wertsteigerungspotenzial oft größer. In B- und C-Lagen ist die laufende Rendite höher, das Wertsteigerungspotenzial aber begrenzter. Als grobe Faustregeln gelten:
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis beträgt. Ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent Bruttomietrendite, ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent, ein Faktor von 33 entspricht 3 Prozent. In deutschen Großstädten lagen die Faktoren 2026 vielfach zwischen 28 und 38, in günstigeren Regionen zwischen 15 und 22. Je niedriger der Faktor, desto schneller hat sich der Kaufpreis über die Mieten amortisiert.
Die Mietrendite bezieht sich auf das Gesamtinvestment. Wer die Immobilie teilweise mit einem Kredit finanziert, kann durch den Hebeleffekt (Leverage) eine höhere Eigenkapitalrendite erzielen. Liegt die Nettomietrendite über dem Kreditzins, vergrößert die Fremdfinanzierung die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Liegt der Kreditzins über der Mietrendite, kehrt sich der Effekt um und die Eigenkapitalrendite sinkt. In der Zinsphase 2026 mit Bauzinsen um 3,5 bis 4 Prozent ist der Hebel nur bei renditestarken Objekten klar positiv.
Vermietete Immobilien bieten steuerliche Vorteile. Laut Einkommensteuergesetz können Vermieter das Gebäude (nicht den Grund und Boden) linear mit in der Regel 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre abschreiben (AfA nach §7 EStG; für nach 2023 fertiggestellte Wohngebäude gelten teils 3 Prozent). Zusätzlich sind Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und weitere Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzbar. Diese Steuervorteile verbessern die Nachsteuerrendite, werden in der reinen Mietrendite aber nicht abgebildet.
Die Renditeberechnungen folgen den allgemein anerkannten Formeln für Brutto- und Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite verwendet Jahreskaltmiete und reinen Kaufpreis; die Nettomietrendite verwendet die um nicht umlagefähige Kosten reduzierte Kaltmiete und die um Kaufnebenkosten erhöhte Gesamtinvestition. Die Kaufnebenkosten-Tabelle basiert auf den 2026 geltenden Grunderwerbsteuersätzen der Bundesländer zuzüglich üblicher Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten. Wertsteigerung und Steuervorteile sind in den Renditekennzahlen bewusst nicht enthalten, da sie objekt- und personenabhängig sind.
Neben der Mietrendite ist der monatliche Cashflow für Kapitalanleger entscheidend. Der Cashflow ist die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und allen monatlichen Ausgaben (Kreditrate aus Zins und Tilgung, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage). Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie nach Abzug aller Kosten Überschuss erwirtschaftet; ein negativer Cashflow erfordert eine monatliche Zuzahlung aus dem Privatvermögen. In der Zinsphase 2026 mit Bauzinsen um 3,5 bis 4 Prozent ist bei hohem Beleihungsauslauf ein leicht negativer Cashflow in den ersten Jahren häufig, der sich durch Mietsteigerungen und sinkende Restschuld später ins Positive dreht.
Wer den Cashflow vor dem Kauf realistisch kalkuliert, vermeidet böse Überraschungen. Wichtig ist, auch Leerstandsrisiken, Mietausfälle und größere Instandhaltungen einzuplanen, die in der reinen Mietrendite nicht abgebildet sind.
Die Lage ist der wichtigste Werttreiber einer Immobilie. Man unterscheidet die Makrolage (Stadt, Region, wirtschaftliche Entwicklung, Bevölkerungswachstum) und die Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Anbindung, Infrastruktur). Eine hohe Mietrendite in einer strukturschwachen Region kann durch Wertverluste und Vermietungsrisiken aufgezehrt werden, während eine niedrige Rendite in einer wachsenden Großstadt durch Wertsteigerung kompensiert werden kann. Anleger sollten daher Mietrendite und Lageprognose immer gemeinsam betrachten und nicht allein auf die laufende Rendite schauen.
Die Nachsteuerrendite kann deutlich von der Bruttomietrendite abweichen. Durch die Gebäudeabschreibung (AfA), die absetzbaren Schuldzinsen und die laufenden Werbungskosten mindern vermietete Immobilien das zu versteuernde Einkommen. Laut Einkommensteuergesetz beträgt die lineare AfA für vor 2023 fertiggestellte Wohngebäude in der Regel 2 Prozent pro Jahr, für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude 3 Prozent. Bei einem Anleger mit hohem Grenzsteuersatz kann die Steuerersparnis die Nachsteuerrendite spürbar erhöhen. Die genaue Wirkung hängt vom persönlichen Steuersatz und der Finanzierungsstruktur ab und sollte mit einem Steuerberater durchgerechnet werden.
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Beispiel: 9.000 Euro Jahreskaltmiete bei 250.000 Euro Kaufpreis ergeben 3,6 Prozent. Die Bruttomietrendite ist eine schnelle Orientierung, berücksichtigt aber keine Kaufneben- und Bewirtschaftungskosten.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − jährliche Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Beispiel: 9.000 Euro Kaltmiete minus 1.800 Euro Kosten = 7.200 Euro, geteilt durch 275.000 Euro Gesamtinvestition = 2,62 Prozent. Sie ist deutlich aussagekräftiger als die Bruttomietrendite.
Eine Bruttomietrendite ab 4 bis 5 Prozent gilt als solide, in günstigen Lagen sind 6 Prozent und mehr möglich. In Top-Großstädten liegt sie oft nur bei 2,5 bis 3,5 Prozent. Die Nettomietrendite liegt typischerweise rund einen Prozentpunkt darunter.
Rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls Maklerprovision (bis 3,57 Prozent für den Käufer). Diese Kosten sind nicht über die Miete refinanzierbar.
Die Mietrendite bezieht die Mieteinnahmen auf das gesamte investierte Kapital. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Überschuss nach Finanzierungskosten nur auf das eingesetzte Eigenkapital. Durch den Hebeleffekt kann die Eigenkapitalrendite höher sein, solange die Mietrendite über dem Kreditzins liegt.
Nein, die klassische Mietrendite berücksichtigt nur die laufenden Mieteinnahmen. Die Gesamtrendite setzt sich aus Mietrendite plus Wertentwicklung plus Steuervorteilen (Abschreibung) zusammen. Die Wertsteigerung ist unsicher und sollte nicht überschätzt werden.