Direktantwort: Ein Tilgungsrechner für ein Annuitätendarlehen berechnet aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung die konstante Monatsrate sowie die Restschuld nach der Zinsbindung. Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,6 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Monatsrate rund 1.400 Euro, die Restschuld nach 10 Jahren etwa 228.000 Euro und die Volltilgung dauert rund 29 Jahre. Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto geringer die Zinskosten.
Mit dem folgenden Tilgungsrechner berechnen Sie Ihr Annuitätendarlehen 2026 in Sekunden. Geben Sie Darlehenssumme, Sollzinssatz, anfängliche Tilgung und die Dauer der Zinsbindung ein. Der Rechner ermittelt die monatliche Rate, die verbleibende Restschuld am Ende der Sollzinsbindung sowie die voraussichtliche Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung.
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Charakteristisch ist die gleichbleibende Monatsrate (die Annuität) über die gesamte Zinsbindung. Diese Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, weil die Zinsen auf die noch hohe Restschuld berechnet werden. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt entsprechend an. Dieser Effekt beschleunigt die Rückzahlung im Zeitverlauf.
Die anfängliche Tilgung gibt an, welcher Prozentsatz der Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt wird. Bei 2 Prozent Anfangstilgung und 300.000 Euro Darlehen werden im ersten Jahr 6.000 Euro Schulden abgebaut. Da der Tilgungsanteil jedes Jahr steigt, wird das Darlehen schneller getilgt, als es die anfängliche Tilgung allein vermuten lässt. Genau diese Dynamik bildet ein guter Tilgungsrechner ab.
Die Annuität (Jahresrate) berechnet sich nach der Formel: Jahresrate = Darlehenssumme × (Sollzinssatz + anfängliche Tilgung). Die Monatsrate ist ein Zwölftel davon. Laut der gesetzlichen Preisangabenverordnung müssen Banken zusätzlich den effektiven Jahreszins ausweisen, der die Nebenkosten enthält. Für die reine Tilgungsberechnung wird jedoch der Sollzins verwendet.
Ein konkretes Beispiel: Bei 300.000 Euro, 3,6 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung beträgt die Jahresrate 300.000 × 5,6 % = 16.800 Euro, also 1.400 Euro pro Monat. Diese Rate bleibt während der gesamten Zinsbindung konstant. Im ersten Monat entfallen davon 900 Euro auf Zinsen (3,6 % von 300.000 ÷ 12) und 500 Euro auf die Tilgung. Im Laufe der Jahre verschiebt sich dieses Verhältnis kontinuierlich zugunsten der Tilgung.
Die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist die zentrale Kennzahl für die Anschlussfinanzierung. Die folgende Tabelle zeigt die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung bei einem Darlehen von 300.000 Euro und unterschiedlichen Kombinationen aus Sollzins und Anfangstilgung (Stand 2026).
| Sollzins | Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Volltilgung ca. |
|---|---|---|---|---|
| 3,2 % | 2 % | 1.300 € | 226.100 € | ca. 31 Jahre |
| 3,6 % | 2 % | 1.400 € | 227.900 € | ca. 29 Jahre |
| 3,6 % | 3 % | 1.650 € | 191.900 € | ca. 22 Jahre |
| 4,0 % | 2 % | 1.500 € | 226.400 € | ca. 28 Jahre |
| 4,0 % | 3 % | 1.750 € | 193.900 € | ca. 21 Jahre |
Laut der Deutschen Bundesbank lagen die durchschnittlichen Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite mit zehnjähriger Zinsbindung Anfang 2026 im Bereich von rund 3,5 bis 3,9 Prozent. Die Tabelle verdeutlicht: Schon ein Prozentpunkt mehr anfängliche Tilgung senkt die Restschuld nach 10 Jahren um über 35.000 Euro und verkürzt die Volltilgung um etwa sechs Jahre.
In der aktuellen Zinsphase 2026 raten viele Finanzierungsexperten zu einer anfänglichen Tilgung von mindestens 2,5 bis 3 Prozent. Der Grund: Bei niedriger Tilgung verlängert sich die Gesamtlaufzeit auf 30 bis über 40 Jahre, und die Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt hoch. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, wird die hohe Restschuld zum Risiko, weil die Anschlussrate deutlich teurer ausfallen kann.
Eine höhere Tilgung kostet zwar mehr Monatsrate, spart aber über die Laufzeit erhebliche Zinsbeträge. Bei 300.000 Euro und 3,6 Prozent Sollzins zahlen Sie mit 2 Prozent Tilgung über die gesamte Laufzeit rund 158.000 Euro Zinsen. Mit 3 Prozent Tilgung sinken die Gesamtzinsen auf rund 118.000 Euro – eine Ersparnis von etwa 40.000 Euro.
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Rückzahlungen, die viele Banken bis zu 5 oder 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei zulassen. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro bei einem 300.000-Euro-Darlehen verkürzt die Laufzeit um mehrere Jahre und spart über die Gesamtlaufzeit einen fünfstelligen Zinsbetrag. Achten Sie bei Vertragsabschluss darauf, dass die kostenlose Sondertilgungsoption ausdrücklich vereinbart ist.
Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden. Hierfür gibt es die Prolongation (Verlängerung bei der bisherigen Bank), die Umschuldung (Wechsel zu einer günstigeren Bank) und das Forward-Darlehen, mit dem Sie sich bis zu 60 Monate im Voraus den heutigen Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung sichern. In einer Phase steigender Zinsen kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein, kostet aber einen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit.
Ein Volltilgerdarlehen ist so kalkuliert, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung exakt null beträgt. Bei einer 15-jährigen Zinsbindung und 300.000 Euro Darlehen muss die anfängliche Tilgung entsprechend hoch angesetzt werden (bei 3,6 % Sollzins etwa 5,1 %), sodass die Monatsrate rund 2.175 Euro beträgt. Der Vorteil: volle Zinssicherheit ohne Anschlussfinanzierungsrisiko. Der Nachteil ist die höhere monatliche Belastung. Banken gewähren für Volltilgerdarlehen oft einen Zinsrabatt, weil das Ausfallrisiko mit fortschreitender Tilgung sinkt.
Alle Werte basieren auf der klassischen Annuitätenformel mit monatlicher Zinsverrechnung. Die Restschuld nach n Jahren ergibt sich aus der Aufzinsung der ursprünglichen Schuld abzüglich der aufgezinsten geleisteten Raten. Die Volltilgungsdauer wurde iterativ bis zum Erreichen einer Restschuld von null ermittelt. Die Zinssätze orientieren sich an den von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinsen für Wohnungsbaukredite Anfang 2026. Der Rechner verwendet vereinfachend eine monatliche Verzinsung und ignoriert kontoführungsbedingte Rundungen einzelner Banken.
Ein Tilgungsplan listet für jede Rate auf, wie viel auf Zins und wie viel auf Tilgung entfällt und wie hoch die Restschuld danach ist. Beim Annuitätendarlehen zeigt der Tilgungsplan das charakteristische Muster: Anfangs ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig, im Lauf der Jahre kehrt sich das Verhältnis um. Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,6 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt der Tilgungsanteil im ersten Jahr rund 6.000 Euro, im zehnten Jahr aber bereits über 8.500 Euro pro Jahr, weil die ersparten Zinsen zusätzlich in die Tilgung fließen. Wer den Tilgungsplan versteht, erkennt sofort, warum eine höhere Anfangstilgung die Laufzeit überproportional verkürzt.
Banken sind nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch verpflichtet, dem Darlehensnehmer auf Wunsch einen vollständigen Tilgungsplan zur Verfügung zu stellen. Dieser Plan ist die Grundlage für die Beurteilung der gesamten Zinslast und für den Vergleich verschiedener Tilgungsstrategien.
Viele moderne Darlehensverträge erlauben einen Tilgungssatzwechsel, mit dem der Darlehensnehmer die anfängliche Tilgung während der Zinsbindung anpassen kann, meist innerhalb einer Spanne von 1 bis 5 Prozent und ein- bis zweimal kostenlos. Das ist nützlich, wenn sich die finanzielle Situation ändert: Nach einer Gehaltserhöhung kann die Tilgung erhöht werden, um schneller schuldenfrei zu sein; bei finanziellen Engpässen kann sie vorübergehend gesenkt werden. Diese Flexibilität sollte bei Vertragsabschluss vereinbart werden, da sie die spätere Steuerung der Finanzierung erheblich erleichtert.
Die Gesamtzinslast ist die Summe aller über die Laufzeit gezahlten Zinsen und oft die aussagekräftigste Kennzahl für die Kosten einer Finanzierung. Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,6 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung summieren sich die Zinsen über die rund 29-jährige Laufzeit auf etwa 158.000 Euro. Mit 3 Prozent Tilgung sinkt die Gesamtzinslast auf rund 118.000 Euro. Diese Differenz von rund 40.000 Euro zeigt, dass die Tilgungshöhe der wichtigste vom Darlehensnehmer beeinflussbare Hebel ist. Der Sollzins selbst ist marktabhängig, die Tilgung dagegen frei wählbar.
Die monatliche Rate ergibt sich aus Darlehen × (Sollzinssatz + anfängliche Tilgung) / 12. Beispiel: 300.000 Euro, 3,6 % Sollzins, 2 % Tilgung ergeben 5,6 % jährlich, also 16.800 Euro pro Jahr oder 1.400 Euro pro Monat. Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant; der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit, der Zinsanteil sinkt.
Die Restschuld ist der nach Ablauf der Zinsbindung noch offene Darlehensbetrag, der neu finanziert werden muss. Bei 300.000 Euro, 3,6 % Sollzins und 2 % Tilgung beträgt sie nach 10 Jahren rund 228.000 Euro. Je höher die Anfangstilgung, desto niedriger die Restschuld.
Bei 3,6 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Volltilgung rund 29 Jahre, mit 3 % Tilgung etwa 22 Jahre, mit 1 % über 40 Jahre. Höhere Tilgung und Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit deutlich.
Eine höhere Tilgung erhöht die Monatsrate, verkürzt aber die Laufzeit und spart Zinsen. Bei 300.000 Euro und 3,6 % Sollzins zahlen Sie mit 2 % Tilgung rund 158.000 Euro Zinsen, mit 3 % nur rund 118.000 Euro – eine Ersparnis von etwa 40.000 Euro.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz; der effektive Jahreszins enthält zusätzlich preisbestimmende Nebenkosten und liegt deshalb meist 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte höher. Der Effektivzins ist laut Preisangabenverordnung für den Kreditvergleich vorgeschrieben; für die Tilgungsrechnung wird der Sollzins verwendet.
Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und damit den künftigen Zinsanteil, wodurch sich die Laufzeit verkürzt. Viele Banken erlauben jährlich 5 bis 10 Prozent kostenlose Sondertilgung. Bei 300.000 Euro und 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr spart man zehntausende Euro Zinsen.