Der Mietausfallwagnis Rechner berechnet den Risikoabschlag, den Vermieter und Gutachter für mögliche Mietausfälle von der Jahresmiete abziehen – ein zentraler Posten der Bewirtschaftungskosten bei der Ertragswert- und Renditeberechnung von Immobilien. Das Mietausfallwagnis bildet das Risiko ab, dass Miete durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter ausfällt. Übliche Sätze sind 2 % bei Wohnimmobilien und 4–5 % bei Gewerbeimmobilien. Dieser Mietausfallwagnis Rechner 2026 ermittelt den Abschlag in Euro und die um das Wagnis bereinigte Nettomiete.
Das Mietausfallwagnis ist ein pauschaler Risikoabschlag, der bei der Bewertung und Wirtschaftlichkeitsrechnung von vermieteten Immobilien von der Jahresmiete abgezogen wird. Es bildet das Risiko ab, dass die Miete nicht in voller Höhe eingeht – etwa durch Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen, durch Mietminderung oder durch zahlungsunfähige Mieter, deren Mietschulden uneinbringlich sind. Das Mietausfallwagnis ist damit ein fester Bestandteil der Bewirtschaftungskosten neben Verwaltungskosten, Instandhaltung und den nicht umlagefähigen Betriebskosten. Es senkt den Reinertrag und damit den Ertragswert einer Immobilie.
Die anerkannten Pauschalsätze ergeben sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der historischen II. Berechnungsverordnung. Üblich sind:
| Nutzungsart | Mietausfallwagnis |
|---|---|
| Wohnimmobilie | 2 % der Jahresnettokaltmiete |
| Gemischt genutzte Immobilie | 3–4 % |
| Gewerbeimmobilie | 4–5 % |
| Gewerbe mit erhöhtem Risiko | bis 6 % |
Gewerbeimmobilien tragen ein höheres Wagnis, weil gewerbliche Mietverhältnisse häufiger enden, Nachvermietungen länger dauern und das Insolvenzrisiko gewerblicher Mieter größer ist. Der Rechner setzt diese Sätze ein, lässt aber auch einen individuellen Satz zu, etwa für besondere Lagen oder bekannte Leerstandsrisiken.
Bei der Ertragswertberechnung einer Immobilie wird der Reinertrag ermittelt, indem von der Jahresmiete sämtliche Bewirtschaftungskosten – darunter das Mietausfallwagnis – abgezogen werden. Aus dem Reinertrag und dem Liegenschaftszinssatz ergibt sich der Ertragswert. Ein höheres Mietausfallwagnis senkt also den Wert. Auch bei der Renditeberechnung für Kapitalanleger sollte das Mietausfallwagnis berücksichtigt werden: Wer mit der vollen Sollmiete kalkuliert, überschätzt die tatsächliche Nettorendite. Realistisch ist es, die Jahresmiete um 2 % (Wohnen) bis 5 % (Gewerbe) zu reduzieren, bevor die Rendite ermittelt wird. Der Rechner liefert genau diese bereinigte Jahresmiete.
Wichtig: Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Pauschalwert, kein tatsächlich entstandener Verlust. Es dient der vorsichtigen Bewertung und Renditeplanung. Der tatsächliche Mietausfall kann in einem konkreten Jahr null betragen (durchgehend zahlungsfähige Mieter) oder weit höher liegen (mehrmonatiger Leerstand, Mietnomaden). Steuerlich ist nur der tatsächliche Mietausfall relevant: Bleibt Miete uneinbringlich, mindert das die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Das kalkulatorische Mietausfallwagnis hingegen ist kein abziehbarer Aufwand in der Steuererklärung – es ist ein Werkzeug der Wertermittlung und der wirtschaftlichen Planung.
Je geringer das reale Ausfallrisiko, desto eher lässt sich bei der Bewertung ein niedrigerer Wagnissatz begründen – was den Ertragswert erhöht.
Um die Rolle des Mietausfallwagnisses zu verstehen, hilft ein Blick auf die gesamte Ertragswertberechnung. Vom Jahresrohertrag (Jahresnettokaltmiete) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Übrig bleibt der Reinertrag. Von diesem wird die Bodenwertverzinsung abgezogen, um den auf das Gebäude entfallenden Reinertragsanteil zu ermitteln, der dann mit einem Barwertfaktor (abhängig vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer) kapitalisiert wird. Das Mietausfallwagnis von 2 % bis 5 % wirkt also unmittelbar auf den Reinertrag und damit über den gesamten Kapitalisierungszeitraum auf den Ertragswert. Schon ein Prozentpunkt mehr oder weniger Wagnis verschiebt den Immobilienwert um mehrere Tausend Euro – weshalb die korrekte Ansetzung für Käufer, Verkäufer und Gutachter gleichermaßen wichtig ist.
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus erzielt 12.000 € Jahresnettokaltmiete. Als Wohnimmobilie wird ein Mietausfallwagnis von 2 % angesetzt: 12.000 € × 2 % = 240 €. Die um das Wagnis bereinigte Jahresmiete beträgt damit 11.760 €. Würde dasselbe Objekt überwiegend gewerblich genutzt und mit 5 % bewertet, wären es 600 € Abschlag und nur noch 11.400 € bereinigte Miete. Über einen Kapitalisierungszeitraum von beispielsweise 30 Jahren summiert sich allein dieser Unterschied im jährlichen Reinertrag zu einem spürbaren Wertunterschied. Für einen Kapitalanleger heißt das konkret: Wer mit der vollen Sollmiete von 12.000 € statt mit 11.760 € rechnet, überschätzt seine Nettorendite leicht. Der Rechner liefert beide Werte – Wagnisbetrag und bereinigte Miete – und schafft so eine realistische Kalkulationsbasis.
Für private Kapitalanleger ist das Mietausfallwagnis vor allem ein Werkzeug der vorsichtigen Renditeplanung. Wer eine Anlageimmobilie prüft, sollte nie mit der vollen Sollmiete kalkulieren, sondern stets einen Risikoabschlag einplanen – die 2 % für Wohnraum sind dabei ein konservativer Mindestwert, der in angespannten Lagen mit Mieterwechseln und kurzen Leerständen auch höher ausfallen kann. Ergänzend gilt: Die nicht umlagefähigen Betriebskosten, Verwaltungskosten und eine Instandhaltungspauschale gehören ebenfalls in jede ehrliche Renditerechnung. Erst nach Abzug all dieser Positionen ergibt sich die Nettomietrendite, die mit alternativen Anlagen vergleichbar ist. Wer diese Disziplin wahrt, vermeidet die häufigste Fehlkalkulation bei Immobilieninvestments – die Verwechslung von Brutto- und Nettorendite. Nutzen Sie den Mietrendite-Rechner ergänzend zu diesem Tool.
Üblich sind 2 % der Jahresnettokaltmiete bei Wohnimmobilien und 4–5 % bei Gewerbeimmobilien. Bei gemischt genutzten Objekten liegt der Satz dazwischen, bei Gewerbe mit erhöhtem Risiko auch bis 6 %. Bei 12.000 € Jahresmiete und 2 % beträgt das Mietausfallwagnis 240 € pro Jahr.
Das Mietausfallwagnis ist ein pauschaler Risikoabschlag von der Jahresmiete, der das Risiko von Leerstand, Mietminderung und uneinbringlichen Mietforderungen abbildet. Es gehört zu den Bewirtschaftungskosten und wird bei der Ertragswertberechnung und Renditeplanung von der Miete abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
Gewerbliche Mietverhältnisse enden häufiger, Nachvermietungen dauern länger und das Insolvenzrisiko gewerblicher Mieter ist größer. Deshalb wird bei Gewerbeimmobilien ein höheres Mietausfallwagnis von 4–5 % angesetzt, während bei Wohnraum 2 % üblich sind. Der höhere Satz senkt den Ertragswert entsprechend stärker.
Nein, nicht als kalkulatorischer Wert. Steuerlich relevant ist nur der tatsächlich entstandene Mietausfall: Bleibt Miete uneinbringlich, mindert das die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Das pauschale Mietausfallwagnis dient ausschließlich der Wertermittlung und der wirtschaftlichen Planung.
Wer mit der vollen Sollmiete rechnet, überschätzt die Nettorendite. Realistisch ist es, die Jahresmiete um 2 % (Wohnen) bis 5 % (Gewerbe) für das Mietausfallwagnis zu reduzieren, bevor die Rendite berechnet wird. Der Rechner liefert die um das Wagnis bereinigte Jahresmiete als Grundlage für eine vorsichtige Renditeplanung.
Der Satz von 2 % für Wohnraum stammt aus der historischen II. Berechnungsverordnung und ist als üblicher Erfahrungswert in die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) übernommen worden. Er hat sich als praxisgerechter Pauschalwert für das durchschnittliche Mietausfall- und Leerstandsrisiko bei Wohnungen etabliert.
Ja, wenn das tatsächliche Risiko nachweislich gering ist – etwa bei einem langjährigen, bonitätsstarken Mieter oder einer sehr gefragten Lage mit minimalem Leerstandsrisiko. Ein niedrigerer Satz erhöht den Ertragswert. Umgekehrt rechtfertigen bekannte Leerstands- oder Bonitätsrisiken einen höheren Satz. Der Rechner erlaubt deshalb einen eigenen Wagnissatz.
Ja. Das Mietausfallwagnis ist neben Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und den nicht umlagefähigen Betriebskosten ein fester Bestandteil der Bewirtschaftungskosten. Zusammen werden diese Positionen von der Jahresmiete abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln, der die Grundlage für den Ertragswert bildet.