Der Aufteilung Grundstückswert Gebäudewert Rechner teilt den Kaufpreis einer vermieteten Immobilie in den nicht abschreibbaren Anteil für Grund und Boden und den abschreibbaren Gebäudewert auf. Nur der Gebäudeanteil ist Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) – je höher er ausfällt, desto mehr Steuern sparen Vermieter Jahr für Jahr. Dieser Kaufpreisaufteilungs-Rechner 2026 nutzt die anerkannte Bodenrichtwert-Methode, berechnet den Gebäudeanteil samt Nebenkosten und zeigt die jährliche AfA bei 2 % bzw. 3 % linearer Abschreibung.
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer als Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird daher nicht abgeschrieben. Deshalb muss der Gesamtkaufpreis in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA und desto niedriger die zu versteuernden Vermietungseinkünfte. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht der Unterschied zwischen 60 % und 75 % Gebäudeanteil schon 1.500 € oder mehr AfA pro Jahr aus – über die gesamte Nutzungsdauer summiert sich das auf einen fünfstelligen Steuervorteil.
Finanzämter und Finanzgerichte teilen den Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude auf. Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Gemeinden, meist kostenlos über die BORIS-Portale der Länder. Der Gebäudewert ist die Differenz zwischen Gesamtwert und Bodenwert. Aus dem Verhältnis ergeben sich die prozentualen Anteile, die auf den tatsächlichen Kaufpreis und die Nebenkosten übertragen werden. Der Rechner oben setzt exakt dieses Verfahren um, das auch der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung zugrunde liegt.
Für vermietete Wohngebäude gelten je nach Baujahr unterschiedliche lineare AfA-Sätze:
| Fertigstellung / Baujahr | Linearer AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| ab 1. Januar 2023 | 3 % | 33 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Wird durch ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen, kann ein höherer AfA-Satz angesetzt werden. Für neu gebaute Mietwohnungen kann zusätzlich eine zeitlich befristete Sonderabschreibung in Betracht kommen. Der Rechner lässt Sie zwischen 2 %, 2,5 % und 3 % wählen.
Auch die Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine etwaige Maklerprovision – gehören zur AfA-Bemessungsgrundlage. Sie werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufgeteilt. Nur der auf das Gebäude entfallende Teil der Nebenkosten erhöht die Abschreibung. Der Rechner berücksichtigt die Nebenkosten automatisch und ordnet sie anteilig dem Gebäude zu, sodass die ausgewiesene AfA-Bemessungsgrundlage realistisch ist.
Das Finanzamt setzt bei vermieteten Immobilien häufig einen relativ hohen Bodenanteil an, was die AfA mindert. Der Bundesfinanzhof hat jedoch entschieden, dass die Arbeitshilfe des BMF nicht bindend ist und ein abweichendes, qualifiziertes Sachverständigengutachten Vorrang haben kann. Wer einen hohen, aber sachlich begründeten Gebäudeanteil ansetzen möchte, sollte die Aufteilung im Notarvertrag dokumentieren und bei größeren Objekten ein Verkehrswertgutachten einholen. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung erkennt das Finanzamt an, solange sie wirtschaftlich nicht offensichtlich unangemessen ist.
Neben der Aufteilung selbst gibt es einen zweiten Hebel für eine höhere Abschreibung: den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer als die gesetzlich typisierten 50 bzw. 33 Jahre. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf der Vermieter bei einer nachweislich kürzeren Restnutzungsdauer einen höheren AfA-Satz ansetzen. Bei einer Bestandsimmobilie mit beispielsweise 30 Jahren verbleibender Nutzungsdauer steigt der Satz von 2 % auf etwa 3,3 %. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass jede sachverständige Methode zur Schätzung der Restnutzungsdauer zulässig ist, sofern sie schlüssig ist. Ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten kann sich daher schnell amortisieren, weil es die jährliche AfA deutlich erhöht und die Steuerlast über viele Jahre senkt. Kombiniert mit einem hohen, gut begründeten Gebäudeanteil ergibt sich der maximale Abschreibungsvorteil.
In der Praxis führen einige wiederkehrende Fehler zu unnötig niedriger AfA oder zu Ärger mit dem Finanzamt:
Der Rechner hilft, eine sachlich nachvollziehbare Aufteilung zu ermitteln, die zwischen maximaler AfA und Akzeptanz durch das Finanzamt die richtige Balance findet.
Bei einer Eigentumswohnung erwerben Sie einen Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung. Der Bodenwert ergibt sich aus dem Miteigentumsanteil an der Gesamtgrundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert. Bei einem 1/10-Anteil an einem 1.000-m²-Grundstück gehen also 100 m² in die Bodenwertberechnung ein. Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa Wohnen plus Gewerbe oder eine selbstgenutzte plus eine vermietete Einheit – muss der abschreibbare Gebäudeanteil zusätzlich auf den vermieteten, also einkünfterelevanten Teil heruntergebrochen werden. Nur die AfA des vermieteten Anteils mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für solche Konstellationen sollten Sie die Aufteilung sorgfältig dokumentieren und im Zweifel steuerlich begleiten lassen.
Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und verliert nicht an Wert, deshalb ist er steuerlich nicht abschreibbar. Nur das Gebäude unterliegt der Abnutzung und kann über die Nutzungsdauer als AfA abgesetzt werden. Daher muss der Kaufpreis in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden.
Anerkannt ist die Bodenrichtwert-Methode: Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Der Gebäudewert ist die Differenz zum Gesamtwert. Aus dem Verhältnis ergeben sich die prozentualen Anteile, die auf Kaufpreis und Nebenkosten übertragen werden. Der Rechner oben erledigt das automatisch.
Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 gilt ein linearer AfA-Satz von 3 % (33 Jahre). Für Gebäude der Baujahre 1925 bis 2022 sind es 2 % (50 Jahre), für Gebäude vor 1925 gelten 2,5 % (40 Jahre). Mit Gutachten kann eine kürzere Restnutzungsdauer und damit ein höherer Satz angesetzt werden.
Ja. Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sind Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Sie werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufgeteilt; nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
Das Finanzamt prüft die Aufteilung und setzt oft einen höheren Bodenanteil an. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung wird anerkannt, wenn sie wirtschaftlich nicht offensichtlich unangemessen ist. Bei Streit kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten Vorrang vor der BMF-Arbeitshilfe haben.
Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Gemeinden, meist kostenlos über die BORIS-Bodenrichtwert-Portale der Bundesländer. Sie geben den durchschnittlichen Lagewert pro Quadratmeter an und sind die Grundlage für die Berechnung des nicht abschreibbaren Bodenanteils.
Ja, steuerlich. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA und desto niedriger die zu versteuernden Vermietungseinkünfte. Schon wenige Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil bedeuten über die Nutzungsdauer einen vier- bis fünfstelligen Steuervorteil. Die Aufteilung muss aber sachlich begründbar bleiben.
Ja. Auch bei einer Eigentumswohnung wird der Kaufpreis in den Anteil am Grund und Boden (Miteigentumsanteil am Grundstück) und den Gebäudeanteil aufgeteilt. Der Bodenwert ergibt sich aus dem Miteigentumsanteil an der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert.