Wohnkredit Rechner Österreich 2026
KIM-V-Konformität: Eigenmittel ≥ 20 % Kaufpreis, Schuldendienstquote ≤ 40 %, Laufzeit ≤ 35 Jahre.
KIM-Verordnung 2022-2026
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) der Finanzmarktaufsicht (FMA) trat am 1.8.2022 in Kraft. Ziel: Stabilisierung des Immobilienmarktes nach starker Preissteigerung 2018-2022.
Drei zentrale Anforderungen
- Eigenmittelquote ≥ 20 % der Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten)
- Schuldendienstquote ≤ 40 % des Haushalts-Nettoeinkommens
- Laufzeit ≤ 35 Jahre
Banken dürfen 5-20 % der Kreditvergaben außerhalb der KIM-V-Vorgaben tätigen (Ausnahmequote). KIM-V galt zunächst befristet bis 30.6.2025, wurde im Juli 2025 verlängert bis 30.6.2026 und im April 2026 nochmals verlängert.
Auswirkung 2022-2026
Wohnkreditvolumen ging um 50 % zurück (von 32 Mrd. €/Jahr auf 16 Mrd. €/Jahr). Junge Familien können oft Eigenmittelquote nicht erfüllen. Folge: Vermietung statt Kauf, Verschiebung der Wohneigentumsbildung.
Wohnkreditzinsen 2026
Aktuelle Konditionen Mai 2026 (10 Jahre Fixzinsbindung):
| Bank | Top-Zins | Standard-Zins |
|---|---|---|
| Bank Austria | 3,7 % | 4,1 % |
| Erste Bank | 3,8 % | 4,2 % |
| Raiffeisen | 3,8 % | 4,3 % |
| BAWAG | 3,6 % | 4,0 % |
| ING Austria | 3,5 % | 3,9 % |
| BKS Bank | 3,9 % | 4,3 % |
Variable vs. Fixzins
- Variabel: 3-Monats-EURIBOR + Aufschlag 1,8-2,5 %. Aktuell ca. 4,5-5,0 %.
- 5 Jahre Fixzins: 3,3-3,8 %
- 10 Jahre Fixzins: 3,5-4,2 %
- 20 Jahre Fixzins: 3,9-4,5 %
2026 Empfehlung: Längerer Fixzinssatz (10-20 J) angesichts EZB-Zinssenkung (auf 2,75 %) und unsicherer Zinsentwicklung.
Eigenmittel und Nebenkosten
Beim Immobilienkauf in Österreich fallen typischerweise diese Nebenkosten an:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis (begünstigt 2 % bei Verwandten)
- Eintragungsgebühr (Grundbuch): 1,1 % vom Kaufpreis
- Maklerprovision: bis 3 % + 20 % USt = 3,6 % (max bei Wohnung). Seit 1.7.2023 zahlt Käufer 50 %, Verkäufer 50 %
- Notarkosten: ca. 1-1,5 % vom Kaufpreis
- Bankspesen Hypothek: 1-2 % der Darlehenssumme
Total Nebenkosten: ca. 8-12 % vom Kaufpreis.
KIM-V-Eigenmittelquote
20 % vom Kaufpreis + 100 % der Nebenkosten = mindestens 28-32 % Eigenmittel. Bei 400.000 € Kaufpreis: ca. 112.000-128.000 € Eigenmittel notwendig.
Schuldendienstquote
Die Schuldendienstquote (DSTI – Debt Service to Income) ist das Verhältnis monatlicher Kreditrate zu Haushalts-Nettoeinkommen.
KIM-V fordert: DSTI ≤ 40 %
Beispiel: Haushalts-Netto 3.500 €/Monat. Maximale Kreditrate: 1.400 €. Bei Annuität 5 % (3,7 % Zins + 1,3 % Tilgung): max. Darlehen ca. 280.000 €.
Bei Doppelverdiener-Haushalt 5.500 €: max. Rate 2.200 € → max. Darlehen ca. 440.000 €.
Praktischer Tipp: Banken berechnen oft mit Stresstest-Zinssatz +2 %, um Robustheit zu prüfen. Aktueller Stresstest: 6 % statt 3,9 % aktueller Zins.
Beispielrechnungen Wohnkredit Österreich 2026
Häufige Fragen
Wie hoch sind Wohnkreditzinsen Österreich 2026?
10-J-Fixzins 3,5-4,2 %. Variable Zinsen 4,5-5,0 % (3-M-EURIBOR + Aufschlag).
Was ist KIM-V?
FMA-Verordnung seit 2022. Eigenmittelquote 20 %, Schuldendienst max 40 %, Laufzeit max 35 J.
Wie viel Eigenmittel brauche ich?
Mindestens 20 % vom Kaufpreis + 100 % der Nebenkosten = ca. 28-32 % gesamt.
Wie hoch sind Nebenkosten?
Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Makler 3,6 %, Notar 1-1,5 % = ca. 8-12 % vom Kaufpreis.
Variable oder Fix-Zins?
2026: 10-J-Fix empfohlen. Variable Zinsen aktuell höher (Risiko Zinsanstieg).
Was ist Schuldendienstquote?
Monatsrate / Haushalts-Netto. Max 40 % laut KIM-V.
Maximale Laufzeit?
35 Jahre laut KIM-V. Für junge Käufer Vollalterung im Rentenalter beachten.
Wann lohnt sich Sondertilgung?
Bei freiem Geld immer (Sparzinsen 3 % vs. Hypothekenzins 3,9 %, Differenz nach Steuer ca. 1 %).
Quellen
Autor
Autor: Mustafa Bilgic, Adıyaman, Türkei. Stand . NICHT als Steuerberatung – verbindliche Auskünfte erteilt nur das Finanzamt oder ein Steuerberater nach § 3 StBerG.