Der Forward-Darlehen Rechner berechnet, mit welchem Zins und welcher Monatsrate Sie Ihre Anschlussfinanzierung heute schon sichern können, obwohl Ihre Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft. Beim Forward-Darlehen reservieren Sie sich den aktuellen Zins gegen einen Forward-Aufschlag, der pro Monat Vorlaufzeit anfällt. Dieser Forward-Darlehen Rechner 2026 rechnet den heutigen Bauzins zuzüglich Aufschlag in den gesicherten Sollzins um und zeigt die spätere Monatsrate – so erkennen Sie transparent, ob sich die Zinssicherung lohnt.
Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Läuft Ihre erste Zinsbindung – etwa nach 10 Jahren – in einigen Jahren aus, können Sie sich schon heute den aktuellen Bauzins für das Folgedarlehen sichern. Die Bank reserviert den Zins für die sogenannte Vorlaufzeit von bis zu 60 oder 66 Monaten, ohne dass in dieser Zeit bereits Zinsen oder Tilgung gezahlt werden. Erst wenn die alte Zinsbindung endet, beginnt das Forward-Darlehen zu laufen. Für diese Zinssicherung verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den heutigen Zins.
Der Forward-Aufschlag ist der Preis der Zinssicherung. Er fällt pro Monat Vorlaufzeit an und beträgt je nach Marktlage und Bank typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Bei drei Jahren Vorlauf (36 Monate) und 0,02 Prozentpunkten ergeben sich 36 × 0,02 = 0,72 Prozentpunkte Aufschlag. Aus einem heutigen Zins von 3,40 % wird so ein gesicherter Forward-Zins von 4,12 %. Der Rechner addiert Aufschlag mal Vorlaufzeit auf den heutigen Zins und zeigt den gesicherten Sollzins sowie die spätere Monatsrate.
| Vorlaufzeit | Aufschlag bei 0,02 %/Monat |
|---|---|
| 12 Monate | +0,24 % |
| 24 Monate | +0,48 % |
| 36 Monate | +0,72 % |
| 48 Monate | +0,96 % |
Ein Forward-Darlehen ist eine Wette gegen steigende Zinsen. Es lohnt sich, wenn der Marktzins bis zum Start Ihrer Anschlussfinanzierung um mehr steigt als der Forward-Aufschlag kostet. Im Beispiel mit 0,72 % Aufschlag müsste der Marktzins also um mehr als 0,72 Prozentpunkte zulegen, damit sich die Sicherung rechnet. Steigen die Zinsen weniger oder fallen sie, haben Sie den Aufschlag umsonst gezahlt. Wer Planungssicherheit über alles stellt und eine deutliche Zinswende befürchtet, profitiert vom Forward; wer auf gleichbleibende oder sinkende Zinsen setzt, ist mit einer normalen Prolongation oder einem Bausparvertrag oft besser bedient.
Zum Ablauf der Zinsbindung haben Sie drei Wege:
Ein Forward-Darlehen ist in der Regel nur dann sinnvoll, wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten ein bis fünf Jahren endet. Liegt das Ende weiter in der Zukunft, ist der Aufschlag meist zu hoch. Vergleichen Sie immer den Forward-Zins mit dem erwarteten Zins einer späteren Umschuldung.
Ein Forward-Darlehen ist letztlich eine Entscheidung unter Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung. Niemand kann den Bauzins in drei Jahren sicher vorhersagen. Hilfreich ist es, die Markterwartung einzuordnen: Die Deutsche Bundesbank und die Europäische Zentralbank veröffentlichen Daten zur Zinsentwicklung, und die Renditen langlaufender Bundesanleihen geben einen Hinweis auf die Richtung der Bauzinsen, da diese eng mit dem Kapitalmarkt verbunden sind. Wer einen klaren Aufwärtstrend bei den Zinsen erkennt und sein Budget eng kalkuliert hat, gewinnt mit dem Forward-Darlehen Planungssicherheit – er weiß heute, wie hoch seine Rate in einigen Jahren sein wird. Wer dagegen seitwärts laufende oder fallende Zinsen erwartet, zahlt den Forward-Aufschlag möglicherweise umsonst. Eine Mischstrategie kann sein, nur einen Teil der Anschlussfinanzierung über ein Forward zu sichern und den Rest flexibel zu halten.
Ein Beispiel macht die Abwägung greifbar. Eine Familie hat zum Ende ihrer Zinsbindung in 36 Monaten eine Restschuld von 180.000 €. Der heutige Anschlusszins liegt bei 3,40 %, der Forward-Aufschlag bei 0,02 Prozentpunkten pro Monat. Über 36 Monate ergibt das 0,72 Prozentpunkte Aufschlag, also einen gesicherten Forward-Zins von 4,12 %. Die Mehrkosten gegenüber dem heutigen Zins betragen rund 1.300 € pro Jahr. Steigt der Marktzins bis zum Start auf 5,0 %, hat sich die Sicherung klar gelohnt – die Familie zahlt 4,12 % statt 5,0 %. Bleibt der Zins bei 3,40 % oder sinkt er, war der Aufschlag der Preis für die Sicherheit. Der Rechner zeigt die Schwelle exakt an: Erst wenn der Marktzins um mehr als den Aufschlag steigt, war das Forward-Darlehen die günstigere Entscheidung.
Bevor Sie ein Forward-Darlehen abschließen, lohnt der Blick auf Alternativen. Der Bausparvertrag kann eine ähnliche Zinssicherung bieten, ist aber komplexer und mit Abschlussgebühren verbunden. Eine höhere anfängliche Tilgung oder regelmäßige Sondertilgungen während der ersten Zinsbindung reduzieren die Restschuld und damit das Zinsänderungsrisiko von vornherein. Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB – 10 Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist – eröffnet oft die Möglichkeit, ohne Vorfälligkeitsentschädigung in eine günstigere Finanzierung zu wechseln, sobald die Zinsen passen. Welche Strategie optimal ist, hängt von Restlaufzeit, Risikoneigung und Budget ab. Nutzen Sie diesen Rechner, um die Forward-Variante zahlenbasiert mit Ihren Alternativen zu vergleichen.
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, bei der Sie sich heute schon den aktuellen Zins für ein Darlehen sichern, das erst in einigen Jahren startet. Die Bank reserviert den Zins für die Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten. Erst nach Ablauf Ihrer alten Zinsbindung beginnt das Forward-Darlehen zu laufen.
Der Forward-Aufschlag fällt pro Monat Vorlaufzeit an und beträgt je nach Bank und Marktlage typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Bei 36 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten ergeben sich 0,72 Prozentpunkte Aufschlag auf den heutigen Zins.
Es lohnt sich, wenn der Marktzins bis zum Start Ihrer Anschlussfinanzierung um mehr steigt als der Forward-Aufschlag kostet. Beträgt der Aufschlag 0,72 %, müsste der Zins um mehr als 0,72 Prozentpunkte steigen. Bei gleichbleibenden oder fallenden Zinsen haben Sie den Aufschlag umsonst gezahlt.
Die meisten Banken bieten Vorlaufzeiten von bis zu 60, teils 66 Monaten – also rund fünf Jahre. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag. In der Praxis ist ein Forward-Darlehen vor allem sinnvoll, wenn die laufende Zinsbindung in den nächsten ein bis fünf Jahren endet.
Ja. Mit dem Abschluss verpflichten Sie sich, das Darlehen später abzunehmen. Nehmen Sie es nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung als Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn. Ein Forward-Darlehen sollten Sie daher nur abschließen, wenn die Anschlussfinanzierung sicher ansteht.
Beide sichern günstige Konditionen. Das Forward-Darlehen sichert den Zins früh, kostet aber einen Aufschlag. Eine Umschuldung lohnt sich, wenn Sie zum Ablauf der Zinsbindung zu einer günstigeren Bank wechseln können. Nutzen Sie auch das Kündigungsrecht nach § 489 BGB: 10 Jahre nach Vollauszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist ablösen.
In der Regel nein. Während der Vorlaufzeit zahlen Sie weder Zinsen noch Tilgung für das Forward-Darlehen und auch keine Bereitstellungszinsen. Die Zinssicherung wird allein über den Forward-Aufschlag bezahlt, der im höheren Sollzins des späteren Darlehens enthalten ist.
Ja. Sie sind nicht an Ihre bisherige Bank gebunden. Häufig bietet eine andere Bank günstigere Forward-Konditionen. Die neue Bank löst dann zum Ablauf Ihrer Zinsbindung das alte Darlehen ab. Vergleichen Sie die Aufschläge mehrerer Anbieter, denn sie unterscheiden sich deutlich.