Der Erbbauzins Rechner ermittelt sofort den jährlichen und monatlichen Erbpachtzins, den Sie für ein Grundstück im Erbbaurecht zahlen. Der Erbbauzins ist der laufende Preis dafür, dass Sie auf einem fremden Grundstück bauen und wohnen dürfen, ohne es zu kaufen. Er wird als Prozentsatz des Bodenwerts festgelegt und liegt nach den Erhebungen der Gutachterausschüsse in der Regel zwischen 2,0 % und 5,5 % pro Jahr. Dieser Erbbauzins Rechner 2026 berechnet die Belastung aus Bodenwert und vereinbartem Zinssatz und zeigt zusätzlich die typische Wertsicherungs-Anpassung über die Laufzeit.
Beim Erbbaurecht (umgangssprachlich Erbpacht) kaufen Sie nicht das Grundstück, sondern erwerben nur das Recht, darauf für eine lange Zeit – meist 75 bis 99 Jahre – ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Eigentümer des Bodens bleibt der Erbbaurechtsgeber, häufig eine Kommune, Kirche oder Stiftung. Als Gegenleistung zahlen Sie den Erbbauzins, eine Art jährliche Miete für das Grundstück. Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt und wird wie ein Grundstück im Grundbuch eingetragen. Sie können es beleihen, verkaufen und vererben.
Der große Vorteil: Sie sparen sich den oft sechsstelligen Grundstückskaufpreis und brauchen weniger Eigenkapital. Der Nachteil: Sie zahlen den Erbbauzins dauerhaft, und am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude grundsätzlich an den Grundstückseigentümer zurück – meist gegen eine Entschädigung von in der Regel mindestens zwei Dritteln des Gebäudeverkehrswerts.
Der Erbbauzins wird als Prozentsatz des Bodenwerts vereinbart. Die Gutachterausschüsse der Länder und die Auswertungen der Deutschen Bundesbank zur Immobilienfinanzierung zeigen eine typische Spanne von 2,0 % bis 5,5 % pro Jahr. Kommunen verlangen für selbstgenutztes Wohneigentum häufig vergünstigte 2–4 %, gewerbliche oder renditeorientierte Anbieter eher 4–5,5 %. Maßgeblich für den Bodenwert ist der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse veröffentlichen.
| Bodenwert | 3 % p. a. | 4 % p. a. | 5 % p. a. |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 4.500 € | 6.000 € | 7.500 € |
| 250.000 € | 7.500 € | 10.000 € | 12.500 € |
| 400.000 € | 12.000 € | 16.000 € | 20.000 € |
Der Erbbauzins Rechner oben setzt diese Formel exakt um: Erbbauzins = Bodenwert × Zinssatz.
Erbbauzinsverträge laufen über Jahrzehnte. Damit der reale Wert des Erbbauzinses erhalten bleibt, enthalten fast alle Verträge eine Wertsicherungsklausel. Üblich ist eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Steigt der Index, darf der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins erhöhen – bei selbstgenutztem Wohnraum allerdings frühestens nach drei Jahren und begrenzt durch die sogenannte Billigkeitsgrenze des § 9a ErbbauRG. Der Rechner schätzt mit dem Feld „erwartete jährliche Anpassung“, wie sich der Zins über die Laufzeit entwickelt und welche Gesamtsumme zusammenkommt. Bei 2 % Inflation und einer Restlaufzeit von 99 Jahren summiert sich der Erbbauzins auf ein Vielfaches der ersten Jahresrate.
Wer ein Erbbaugrundstück besitzt, kann den Erbbauzins teilweise ablösen oder das Grundstück dem Erbbauberechtigten zum Kauf anbieten. Der Ablösebetrag entspricht in der Regel dem kapitalisierten Erbbauzins über die Restlaufzeit, abgezinst auf den heutigen Wert. Faustregel: Je länger die Restlaufzeit und je niedriger der Kapitalisierungszins, desto teurer der Rückkauf. Banken bewerten ein Erbbaurecht bei der Finanzierung vorsichtiger als Volleigentum, weil das Gebäude am Laufzeitende heimfällt; das kann den Beleihungswert um 10–25 % senken. Prüfen Sie vor dem Kauf einer Erbpacht-Immobilie immer die Restlaufzeit, den Anpassungsmechanismus und die Heimfall-Entschädigung.
Auch die Bestellung eines Erbbaurechts löst Grunderwerbsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins über die Laufzeit, höchstens jedoch der Grundstückswert. Der jährliche Erbbauzins ist bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abziehbar; bei Eigennutzung nicht. Kommunen erheben die Grundsteuer auf das Erbbaurecht, der Erbbauberechtigte trägt sie wirtschaftlich. Wer ein Erbbaurecht erbt oder geschenkt bekommt, muss zudem Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer auf den kapitalisierten Wert beachten.
Der wirtschaftliche Kern des Erbbaurechts liegt im Verhältnis von Erbbauzins zu Bodenwert. Weil der Bodenrichtwert in vielen deutschen Städten in den letzten Jahren stark gestiegen ist, hat sich auch die absolute Höhe neuer Erbbauzinsen erhöht – ein bei 3 % vereinbarter Zins auf ein heute 400.000 € teures Grundstück ist absolut deutlich mehr als derselbe Prozentsatz vor zehn Jahren. Zugleich schützt die Kopplung an den Bodenwert den Erbbaurechtsgeber: Steigt der Bodenwert über die Jahrzehnte weiter, partizipiert er über die vereinbarte Wertsicherungsklausel daran. Für den Erbbauberechtigten bedeutet das eine planbare, aber langfristig steigende Belastung. Wer ein Erbbaurecht eingeht, sollte deshalb nicht nur den Anfangszins betrachten, sondern die wahrscheinliche Entwicklung über die gesamte Restlaufzeit durchrechnen – genau das leistet die Anpassungsfunktion dieses Rechners. Bei einer Inflation von durchschnittlich 2 % verdoppelt sich der Erbbauzins über rund 35 Jahre.
Ob sich ein Erbbaurecht lohnt, hängt stark von der persönlichen Situation ab. Die wichtigsten Argumente:
Eine Restlaufzeit unter 30–40 Jahren gilt am Markt als kritisch, weil Finanzierung und Verkauf schwieriger werden. Achten Sie daher beim Kauf einer bestehenden Erbpacht-Immobilie besonders auf die verbleibende Laufzeit.
Ein Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht: Es lässt sich verkaufen, vererben und mit einer Grundschuld belasten. Beim Verkauf braucht es jedoch häufig die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers (Zustimmungsvorbehalt), und es kann ein Vorkaufsrecht bestehen. Käufer treten in den laufenden Erbbauzins ein. Für die Beleihung ist die Restlaufzeit entscheidend: Liegt sie deutlich über der Kreditlaufzeit, finanzieren Banken meist problemlos; nähert sie sich dem Kreditende, sinkt die Bereitschaft. Wer langfristig plant, sollte rechtzeitig eine Verlängerung des Erbbaurechts oder den Ankauf des Grundstücks mit dem Erbbaurechtsgeber verhandeln, bevor die Restlaufzeit kritisch wird.
Der Erbbauzins liegt nach den Auswertungen der Gutachterausschüsse meist zwischen 2,0 % und 5,5 % des Bodenwerts pro Jahr. Kommunen verlangen für selbstgenutztes Wohneigentum oft vergünstigte 2–4 %, gewerbliche Anbieter eher 4–5,5 %. Bei einem Bodenwert von 300.000 € und 4 % zahlen Sie also 12.000 € im Jahr.
Der Erbbauzins berechnet sich als Bodenwert multipliziert mit dem vereinbarten Zinssatz: Erbbauzins = Bodenwert × Prozentsatz. Bei 250.000 € Bodenwert und 4 % ergeben sich 10.000 € pro Jahr bzw. rund 833 € monatlich. Der Rechner oben übernimmt diese Berechnung samt Anpassung über die Laufzeit.
Ja. Fast alle Erbbaurechtsverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Bei selbstgenutztem Wohnraum darf der Erbbauzins frühestens alle drei Jahre und nur im Rahmen der Billigkeitsgrenze des § 9a ErbbauRG erhöht werden.
Am Ende der meist 99-jährigen Laufzeit fällt das Erbbaurecht und damit das Gebäude grundsätzlich an den Grundstückseigentümer zurück (Heimfall). Der Erbbauberechtigte erhält dafür eine Entschädigung, die häufig mindestens zwei Drittel des Gebäudeverkehrswerts beträgt. Viele Verträge werden vor Ablauf verlängert.
Ein Erbbaurecht senkt das benötigte Eigenkapital deutlich, weil der Grundstückskaufpreis entfällt. Dafür zahlen Sie dauerhaft den Erbbauzins und tragen das Heimfall-Risiko. Bei niedrigem Erbbauzins (2–3 %), langer Restlaufzeit und fairer Entschädigungsregelung kann es sich lohnen – vor allem in teuren Lagen mit hohen Bodenrichtwerten.
Bei vermieteten Immobilien ist der gezahlte Erbbauzins als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voll abziehbar. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist der Erbbauzins dagegen steuerlich nicht absetzbar.
Banken finanzieren Erbbaurechte, bewerten sie aber vorsichtiger als Volleigentum, weil das Gebäude am Laufzeitende heimfällt. Der Beleihungswert kann dadurch 10–25 % niedriger ausfallen, was Eigenkapitalbedarf und Zins beeinflusst. Eine lange Restlaufzeit verbessert die Konditionen.
Häufig ja. Viele Erbbaurechtsgeber bieten den Erbbauberechtigten den Ankauf des Grundstücks an. Der Kaufpreis orientiert sich am aktuellen Bodenwert; teilweise wird der kapitalisierte Erbbauzins angerechnet. Ein Ankauf beseitigt das Heimfall-Risiko und macht aus dem Erbbaurecht Volleigentum.