Direktantwort: Die Zweitwohnsitzsteuer (Zweitwohnungssteuer) beträgt je nach Gemeinde 5 bis 18 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete. In München sind es 18 %, in Berlin 15 %, in Hamburg 8 %. Bei einer Monatsmiete von 600 Euro und einem Steuersatz von 10 % zahlen Sie 720 Euro pro Jahr.
| Stadt | Steuersatz | Steuer bei 600 €/Monat Miete |
|---|---|---|
| München | 18 % | 1.296 €/Jahr |
| Köln | 16 % | 1.152 €/Jahr |
| Berlin | 15 % | 1.080 €/Jahr |
| Frankfurt a. M. | 10 % | 720 €/Jahr |
| Hamburg | 8 % | 576 €/Jahr |
| Dresden | 10 % | 720 €/Jahr |
Nicht alle Gemeinden erheben eine Zweitwohnungssteuer. Die Erhebung liegt im Ermessen der Kommune. Prüfen Sie die aktuelle Satzung Ihrer Gemeinde, da sich die Sätze ändern können.
Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer, die Gemeinden auf das Innehaben einer Zweitwohnung (Nebenwohnung) erheben dürfen. Rechtsgrundlage ist die kommunale Satzung auf Basis des jeweiligen Kommunalabgabengesetzes des Bundeslandes. Die Steuer wird auf die jährliche Nettokaltmiete berechnet. Bei Eigentumswohnungen wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen.
Ein Student hat seinen Hauptwohnsitz bei den Eltern und eine Zweitwohnung in München für 500 Euro Kaltmiete. Zweitwohnsitzsteuer: 500 x 12 x 18 % = 1.080 Euro pro Jahr (90 Euro/Monat). Die Gesamtkosten der Wohnung steigen auf 590 Euro monatlich. In München ist die Zweitwohnsitzsteuer mit 18 Prozent eine der höchsten in Deutschland.
Ein Berufspendler hält eine Zweitwohnung in Berlin für 700 Euro Kaltmiete. Steuer: 700 x 12 x 15 % = 1.260 Euro/Jahr (105 Euro/Monat). Da die Zweitwohnung beruflich bedingt ist (doppelte Haushaltsführung), kann er die Steuer als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung absetzen. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % ergibt sich eine Steuerentlastung von 441 Euro, sodass die effektive Belastung 819 Euro beträgt.
Ein Eigentümer nutzt eine Ferienwohnung in Hamburg als Zweitwohnung. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 600 Euro. Steuer: 600 x 12 x 8 % = 576 Euro/Jahr (48 Euro/Monat). Da die Wohnung rein privat genutzt wird, ist die Steuer nicht absetzbar.
Die einfachste Möglichkeit, die Zweitwohnsitzsteuer zu vermeiden, ist die Ummeldung: Machen Sie die Zweitwohnung zur Hauptwohnung. Das ist sinnvoll, wenn Sie sich ohnehin überwiegend dort aufhalten. Beachten Sie aber: Die Ummeldung hat Auswirkungen auf den Wahlkreis, die Kfz-Zulassung und die Zuordnung zu Finanzamt und Standesamt. Zudem kann am bisherigen Hauptwohnsitz eine Zweitwohnsitzsteuer anfallen, wenn Sie die Wohnung dort behalten.
| Kaltmiete/Monat | Steuer/Jahr | Steuer/Monat | Gesamtkosten/Monat |
|---|---|---|---|
| 400 Euro | 480 Euro | 40 Euro | 440 Euro |
| 600 Euro | 720 Euro | 60 Euro | 660 Euro |
| 800 Euro | 960 Euro | 80 Euro | 880 Euro |
| 1.000 Euro | 1.200 Euro | 100 Euro | 1.100 Euro |
Wird die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen gehalten (doppelte Haushaltsführung, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG), können sowohl die Zweitwohnungssteuer als auch die Mietkosten als Werbungskosten abgesetzt werden, begrenzt auf 1.000 Euro monatliche Unterkunftskosten. Bei rein privater Nutzung ist die Steuer nicht absetzbar.
Gegen den Zweitwohnungssteuerbescheid können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch bei der zuständigen Gemeinde einlegen. Häufige Widerspruchsgründe: falsche Berechnungsgrundlage (zu hohe Miete angesetzt), fehlende Steuerpflicht (z. B. weil die Wohnung beruflich bedingt ist und eine Befreiung greift), oder Verfassungswidrigkeit der Satzung (wenn der Steuersatz unverhältnismäßig hoch ist). Wird der Widerspruch abgelehnt, kann Klage vor dem Verwaltungsgericht erhoben werden. Die Kosten eines Verfahrens sind als Werbungskosten absetzbar, wenn die Zweitwohnung beruflich bedingt ist.
Bei Eigentumswohnungen als Zweitwohnung wird die Steuer nicht auf Basis der tatsächlichen Miete berechnet (es gibt ja keine), sondern auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Gemeinde kann den Mietspiegel oder ein Gutachten heranziehen. Halten Sie die Bewertung für zu hoch, können Sie einen eigenen Gutachter beauftragen oder die Bewertung im Widerspruchsverfahren anfechten. In einigen Gemeinden wird statt der Miete der Einheitswert oder der Jahresrohertrag als Bemessungsgrundlage herangezogen.
5 bis 18 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete, je nach Gemeinde. München erhebt 18 %, Berlin 15 %, Hamburg 8 %. Bei Eigentum wird die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt.
Jeder mit einer angemeldeten Nebenwohnung in einer Gemeinde, die die Steuer erhebt. Unabhängig davon, ob gemietet oder Eigentum. Nicht jede Gemeinde erhebt sie.
Ja, bei beruflich bedingter Zweitwohnung (doppelte Haushaltsführung) als Werbungskosten. Bei rein privater Nutzung nicht absetzbar.
Ja, einige Städte befreien verheiratete Berufspendler (BVerfG-Urteil 2005) und Wohnungen mit geringfügiger Nutzung. Die Regelungen variieren je nach kommunaler Satzung.
Anmeldepflicht nach Bundesmeldegesetz innerhalb von zwei Wochen. Verstoß: Bußgeld bis 1.000 Euro. Die Gemeinde kann die Steuer rückwirkend erheben.