Direktantwort: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach Abzug der Werbungskosten (AfA, Zinsen, Instandhaltung usw.) mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Der Grundfreibetrag liegt 2026 bei 12.348 Euro. Der Spitzensteuersatz von 42 Prozent greift ab 69.879 Euro. Mit diesem Rechner ermitteln Sie die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen.
| Fertigstellung | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG |
| Ab 2023 (Bauantrag/Kaufvertrag) | 3,0 % | ca. 33 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG |
Die AfA wird nur auf den Gebäudewertanteil berechnet, nicht auf den Grundstückswert. Die Aufteilung erfolgt nach der Arbeitshilfe des BMF oder durch ein Gutachten. Für die Berechnung geben Sie oben den bereits ermittelten jährlichen AfA-Betrag ein.
Ein Vermieter erzielt 12.000 Euro Kaltmiete pro Jahr. Werbungskosten: 3.000 Euro AfA, 2.000 Euro Zinsen, 2.000 Euro sonstige. Übriges Einkommen: 40.000 Euro.
Wird eine Wohnung zu weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet, erkennt das Finanzamt die Werbungskosten nur anteilig an. Ab 50 Prozent gilt der volle Werbungskostenabzug (§ 21 Abs. 2 EStG). Achten Sie darauf, dass die vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entstehen negative Einkünfte. Diese können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und mindern die Gesamtsteuerlast. Voraussetzung ist eine auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht.
Ein Arbeitnehmer (50.000 Euro Gehalt) kauft eine Eigentumswohnung zur Vermietung. Mieteinnahmen: 9.600 Euro/Jahr. Werbungskosten: AfA 4.500 Euro, Zinsen 5.000 Euro, Hausgeld 2.400 Euro, Grundsteuer 600 Euro = 12.500 Euro. Einkünfte aus V und V: 9.600 - 12.500 = minus 2.900 Euro. Dieser Verlust wird mit dem Gehalt verrechnet: zvE sinkt von 50.000 auf 47.100 Euro. Steuerersparnis bei 35 % Grenzsteuersatz: rund 1.015 Euro. In den ersten Jahren nach dem Kauf ist ein Verlust aus Vermietung häufig, da die Zinsen noch hoch sind.
| Baujahr | AfA-Satz | AfA-Dauer | AfA/Jahr bei 200.000 Euro Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | 5.000 Euro |
| 1925-2022 | 2,0 % | 50 Jahre | 4.000 Euro |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre | 6.000 Euro |
Die erhöhte AfA von 3 Prozent für Neubauten ab 2023 macht die Vermietung steuerlich attraktiver: Bei 200.000 Euro Gebäudewert sind jährlich 6.000 Euro statt 4.000 Euro absetzbar, eine Mehrersparnis von 2.000 Euro x Grenzsteuersatz.
Vermieten Sie an Angehörige zu weniger als der ortsüblichen Miete, prüft das Finanzamt die 50-Prozent-Grenze (§ 21 Abs. 2 EStG). Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden die Werbungskosten in voller Höhe anerkannt. Unterschreitet die Miete 50 Prozent, können nur anteilige Werbungskosten abgezogen werden. Tipp: Setzen Sie die Miete auf mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, um jedes Risiko zu vermeiden (die 50-Prozent-Grenze gilt seit 2021, vorher waren es 66 %).
Die Grunderwerbsteuer und Notarkosten gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und werden zusammen mit dem Kaufpreis über die AfA-Nutzungsdauer abgeschrieben (nur der auf das Gebäude entfallende Anteil). Die Maklergebühr gehört ebenfalls zu den Anschaffungsnebenkosten. All diese Kosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und damit den jährlichen Steuerabzug.
Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG versteuert. Von den Mieteinnahmen werden Werbungskosten abgezogen. Der verbleibende Gewinn wird zusammen mit dem übrigen Einkommen nach dem persönlichen Steuersatz besteuert. Der Grundfreibetrag beträgt 2026 12.348 Euro.
Für Wohngebäude vor 1925: 2,5 Prozent pro Jahr. Für Gebäude ab 1925 bis 2022: 2 Prozent. Für Neubauten ab 2023: 3 Prozent. Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet, nicht auf den Grundstückswert.
Absetzbar sind unter anderem: AfA, Darlehenszinsen, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Fahrtkosten zum Mietobjekt und Kosten für Mietersuche. Tilgungsanteile des Kredits sind nicht abzugsfähig.
Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Bei gewerblicher Vermietung kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Auch bei vorübergehendem Leerstand können Werbungskosten abgesetzt werden, sofern eine nachweisbare Vermietungsabsicht besteht. Sie müssen dokumentieren, dass Sie aktiv einen Mieter suchen.